האם באמת יש עודף היצע של דירות בדובאי?

האם באמת יש עודף היצע של דירות בדובאי?
בשיחות עם לקוחות פוטנציאליים שמתעניינים ברכישת נכס בדובאי, עולות לא פעם טענות והתלבטויות שחוזרות על עצמן. ביניהן:
“יש עודף היצע של דירות”, “דובאי מבוססת על נפט”, “יש הרבה פרויקטים חדשים שעומדים לצאת”, “קשה למכור נכס יד שנייה”, ועוד אמירות רבות שדורשות בירור.
במאמר זה ובמאמר הבא ננסה לדון בטענות הנפוצות ולבחון אותן על בסיס עובדות, נתונים והבנה אמיתית של השוק המקומי בדובאי.

האם יש עודף היצע של דירות בדובאי?
זו אחת הטענות המרכזיות שאנחנו שומעים, אך יש בה חוסר הבנה בסיסי:
בחינת ההיצע בלבד, מבלי להתייחס לביקוש – מובילה למסקנה שגויה.
תארו לכם שנכנסים לסופרמרקט או לחנות של MAX ורואים הרבה סחורה על המדפים. האם נניח שהחנות עומדת לפשוט רגל? ודאי שלא. ברור שהמוצרים על המדפים שם כי יש להם ביקוש – והבעלים יודעים את זה. הבעלים "יושבים" על נתוני המכירות ועל סמך הביקושים, מבצעים הזמנות סחורה.
כך גם בדובאי: הפרויקטים שנבנים נועדו לענות על ביקוש קיים וממשי – לא נבנים “רק כי אפשר”.
הגורם הממשלתי DLD – Dubai Land Department – עושה עבודה מרשימה בניהול ההיצע והביקוש. היתרי הבנייה משוחררים בהתאם לצפי הביקושים, והמדיניות הכללית היא לשמור על עודף ביקוש קל – כדי להבטיח יציבות מחירים וצמיחה לאורך זמן.
לפי נתוני האתר הממשלתי, בכל שנה נבנות בדובאי כ־25,000 עד 35,000 יחידות דיור. בפועל, לשוק משתחררות כ־30,000 דירות בלבד, בשל עיכובים במסירה, קצב בנייה משתנה וגורמים נוספים.
מנגד, הביקוש כיום מוערך בכ־33,000 יחידות דיור בשנה רק למגורים ולא כולל את הביקוש לדירות לתיירים (כדוגמת Airbnb) – והוא צפוי לעלות משמעותית בשנת 2025!
בניגוד למדינות רבות, בדובאי יש שליטה ממשלתית מרכזית בשוק הנדל"ן וישנה הכוונה מדוייקת. אין ראשי רשויות שמעוניינים לבנות יותר או פחות, והשוק מתוכנן באופן כולל ובקפידה ע"י שלטון מרכזי אחד. האינטרס היחיד הוא שהכל יעבוד כמו שצריך, שלא יהיו עליות וירידות מחירים חדות, ושהצמיחה תימשך באופן עקבי ויציב.

מתלבטים אם להשקיע בדובאי? זה המקום להתחיל בו>>

ואיך יודעים שיש באמת ביקוש?
עובדה פשוטה: דמי השכירות עולים.
דמי שכירות אינם עולים בשוק עם עודף היצע, אלא רק כשהביקוש גובר על ההיצע בפועל. בשנים האחרונות עלו דמי השכירות ב־20% בממוצע שנתי.

מי הם המשקיעים בדובאי – והקשר לביקוש
כדי להבין את הביקוש לעומק, חשוב להכיר את סוגי המשקיעים הפועלים בדובאי. ניתן לחלק אותם לשלוש קבוצות עיקריות:

1. משקיעים שמעוניינים לגור בנכס בעצמם (End Users).
2. משקיעים שמעוניינים להשכיר את הנכס לדיירים מקומיים לטווח ארוך.
3. משקיעים שמעוניינים להפעיל את הנכס כהשכרה לתקופות קצרות ובינוניות (למשל Airbnb), ומתבססים על זרם תיירים חזק.
   פעמים רבות, משקיעים נוטים להתעלם מהשפעת התיירות על הביקוש – אך בדובאי מדובר בנתון משמעותי.
   בשנת 2023 ביקרו בדובאי כ־17 מיליון תיירים. הצפי בשנים הקרובות הוא לגידול משמעותי – עד ל־25 מיליון מבקרים בשנה באיחוד האמירויות.
   תיירים צורכים דירות, סוויטות, יחידות אירוח ובתי מלון – ולכן הביקוש אליהם חייב להילקח בחשבון.

אז למה דווקא עכשיו?
כמות הדירות שמשתחררות לשוק עומדת על כ־30 אלף לשנה, בעוד הביקוש כבר חוצה את רף 33 אלף יחידות דיור ועתיד לצמוח עוד.
בשוק כזה, שבו ההיצע מפוקח, הביקוש גדל, דמי השכירות עולים והתיירות שוברת שיאים – ההיגיון ברור: מדובר בשוק חי, מבוקר ובצמיחה.
בכתבה הבאה נדון בסיבות העמוקות יותר לעליית הביקושים לנדל"ן בדובאי, ונעמיק בגורמים המניעים את שוק הנדל"ן המקומי.

רוצים לשמוע עוד? לחצו כאן לפרטים נוספים ויצירת קשר >>