שוק המשכנתאות בישראל ממשיך לצמוח, אך עבור חלק מהלווים הדרך לקבלת מימון נעשית מורכבת יותר. לפי נתוני בנק ישראל, בחודשים ינואר–ספטמבר 2026 ניטלו משכנתאות בהיקף של כ-88.3 מיליארד שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל, שינוי רגולטורי שנכנס לתוקף לאחרונה משנה את אופן בחינת הבקשות להלוואות נוספות על נכסים קיימים.
בחברת המשכנתאות החוץ-בנקאית NOW ON, מבית נאוי את לוזון משכנתאות, מציינים כי בעקבות השינוי ניכרת עלייה בפניות מצד לווים המבקשים לקבל הלוואה נוספת על נכס קיים, לאחר שנתקלו בקשיים במערכת הבנקאית. בוובינר מקצועי שערכה החברה ליועצי משכנתאות, הוצגו ההשלכות המעשיות של עדכון הוראה 329 של בנק ישראל, המחייב את הבנקים להביא בחשבון את כלל החזרי המשכנתאות המובטחות באותו נכס בעת חישוב יכולת ההחזר של הלווה.
"לשינוי הזה עשויה להיות השפעה משמעותית על בעלי דירות המבקשים לקבל הלוואה נוספת", מסבירה איריס יצחק שוויד, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברת NOW ON. "לדוגמה, משפחה שמכניסה 20 אלף שקל בחודש ומשלמת 2,000 שקל על המשכנתא הקיימת, מבקשת לקחת הלוואה נוספת שההחזר החודשי עליה הוא 6,000 שקל. בעבר, הבנק הפחית את ההלוואה הקיימת מההכנסה הכוללת, והגדיר זאת "הכנסה פנויה" ואת המשכנתא החדשה חישב ביחס להכנסה הפנויה (6,000 ש"ח מ-18,000ש"ח) לכן יחס ההחזר להכנסה עמד על 33%. לפי ההוראה החדשה, הבנק מביא בחשבון גם את המשכנתא הקיימת, כך שסך ההחזרים החודשיים מגיע ל־8,000 שקל, שהם 40% מההכנסה. כלומר, גם כשההכנסה של המשפחה לא השתנתה וגם סכום ההלוואה המבוקשת נותר זהה, היא עלולה להתקשות יותר בקבלת האשראי".
אף שבנק ישראל מאפשר לבנקים להעניק משכנתא שההחזר החודשי שלה מגיע עד ל-50% מההכנסה הפנויה של הלווה, בפועל בנקים רבים נוקטים מדיניות מחמירה יותר ומעדיפים שההחזר לא יעלה על 40% מההכנסה. כתוצאה מכך, גם בעלי דירות המבקשים לקחת משכנתא נוספת על נכס קיים עשויים להתקשות בקבלת אשראי, אף שהכנסתם ויכולת ההחזר שלהם לא השתנו.
השינוי מחדד את הצורך בחלופות מימון. חברות המשכנתאות החוץ-בנקאיות, שאינן כפופות להוראה הבנקאית, יכולות לבחון בקשות בהתאם למדיניות חיתום עצמאית ולהציע פתרונות מותאמים גם במקרים שבהם המגבלות הבנקאיות מקשות על קבלת האשראי.
יצחק שוויד מסבירה: "אנחנו מזהים יותר פניות של לקוחות שעד לאחרונה יכלו לקבל את המימון בבנק וכעת נדרשים לחפש פתרון אחר. אלה לא בהכרח לווים מסוכנים יותר. ההכנסה שלהם לא השתנתה, הנכס לא השתנה וגם יכולת ההחזר בפועל נותרה כפי שהייתה. מה שהשתנה הוא אופן החישוב של הבנק. זו בדיוק החשיבות של שוק משכנתאות מגוון, שמציע ללקוחות יותר ממקור מימון אחד. ככל שהשוק יתפתח, המימון החוץ-בנקאי יהפוך לחלק משמעותי יותר משוק המשכנתאות בישראל".
NOW ON, שהוקמה על ידי קבוצת לוזון ונאוי גרופ, מציעה משכנתאות חוץ-בנקאיות בפריסה של עד 40 שנה ופתרונות מימון גמישים. לאחרונה החלה החברה בשיתוף פעולה עם בנק, המאפשר ליועצי משכנתאות לשלב מימון בנקאי וחוץ-בנקאי בהליך מקביל, תוך שימוש בשמאות אחת וקיצור תהליך קבלת המימון.
