איך שטח שתוכנן להיות אזור נופש, ועוד בראשון לציון, הופך לשכונה של כ־12,000 דירות עם שתי תחנות מטרו. ולמה דווקא הקונים הכי נלהבים עלולים לצאת מזה מבואסים.
ב־1999 קרה לדון ריילי הדבר הכי טוב שיכול לקרות לבעל נכסים: ליד הבניינים שלו בלונדון נפתחה תחנת רכבת תחתית. הוא לא עשה כלום, ופתאום הנכסים שלו היו שווים הון.
ואז הוא עשה משהו שאף בעל נכסים שפוי לא עושה. הוא כתב ספר שלם שמסביר למה זה לא הוגן. המדינה שילמה על הקו מכספי המסים, הוא טען, ובעלי הקרקע, כמוהו, לקחו את הרווח הביתה. בן אדם שמתלונן שהוא התעשר. רק אצל האנגלים.
הנכסים של ריילי היו בסאות'וורק, רובע בגדה הדרומית של התמזה. אם לא שמעתם עליו, אתם לא לבד. גם הלונדונים לא ממש התלהבו ממנו אז. זה היה מהמקומות שעוברים דרכם בדרך למקום אחר, עד שקו ג'ובילי הגיע לשם.
אחת הדוגמאות בספר שלו היא מגרש ליד התחנה. ב־1980 מישהו קנה אותו ב־100 אלף ליש"ט. שנה אחרי שהקו נפתח, הוא נמכר ב־2.6 מיליון. פי 26, על אותה חתיכת אדמה.
עכשיו, אני יודע. ראשון לציון היא לא לונדון. אין בה ביג בן, והחלפת המשמרות היחידה שתראו שם היא בכניסה לקניון.
אבל מה שקרה בסאות'וורק קורה כמעט בכל מקום שמגיעה אליו רכבת: המדינה מביאה תחנה, ומחיר הקרקע מסביב קופץ. ובצפון ראשון לציון, בשטח שנקרא מתחם פריימן, המדינה אישרה שתי תחנות מטרו. שתיים, באותו מתחם.
רגע, לפני שאתם רצים לחפש מי מוכר שם קרקע. על כל דון ריילי יש בעולם המון אנשים שקנו "קרקע ליד תחנה עתידית" ומחכים עד היום. חלקם כבר מחכים בשביל הנכדים. ומה שמבדיל ביניהם הוא לא מזל, וגם לא כמה קרוב לתחנה הם קנו. תכלס, בפריימן דווקא מי שמתעקש לקנות הכי קרוב לתחנה עלול לעשות את הטעות הכי יקרה.
נגיע לזה. אבל קודם, שאלה שכנראה כבר עלתה לכם.
רגע, איך נשאר שטח ריק באמצע גוש דן?
כי בתוכנית המחוזית הוא סומן כאזור נופש מטרופוליני. בעברית פשוטה: פארק עתידי. ואף אחד לא בונה על פארק עתידי. אז השטח נשאר כמו שהוא, והעיר פשוט גדלה מסביבו.
אמנם בתמ"א 35, התוכנית הארצית, הוא כבר הוגדר כ"מרקם עירוני". אבל כל מי שמכיר קצת את התכנון בישראל יודע שבין "מרקם עירוני" על הנייר לבין דירה עם מפתח יכולות להתחלף כמה ממשלות. ואצלנו, זה לא לוקח הרבה זמן.
ואז הגיעה 2022, ודברים התחילו לזוז.
במרץ 2022 עיריית ראשון לציון חתמה על הסכם שיתוף פעולה עם דירה להשכיר. אם השם לא אומר לכם הרבה, תחשבו עליה כעל היזם של המדינה: חברה ממשלתית שמותר לה לקדם תכנון של שכונות שלמות, במקום לחכות שמישהו אחר יעשה את זה.
בדצמבר 2024 הממשלה החליטה שהמתחם יקודם כתמ"ל 3015, תוכנית מועדפת לדיור. "מועדפת" זה לא סתם שם יפה. זה מסלול מהיר, שהמדינה עצמה דוחפת.
ובמאי 2025 אושרה תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למטרו. והיא גוברת על כל מה שנקבע לפניה, כולל הפארק העתידי.
עכשיו תסתכלו על הקצב:
גרף 2 ההחלטות שהזיזו את פריימן, על ציר זמן בקנה מידה. מהחלטת הממשלה ועד תמ"א 70 עברו חמישה חודשים.
מההסכם ועד החלטת הממשלה עברו כמעט שלוש שנים. בואו נהיה כנים, זה קצב ישראלי רגיל. אבל מההחלטה ועד תמ"א 70 עברו חמישה חודשים. בתכנון הישראלי, חמישה חודשים זה בערך הזמן שלוקח לקבוע פגישה.
ככה מתחם פריימן ראשון לציון עבר, בתוך זמן קצר, משטח של "אולי מתישהו" לשטח שיש מאחוריו החלטת ממשלה ותוכנית ארצית.
אבל אל תתלהבו מוקדם מדי. גם החלטות ממשלה הן לא קסם, והרבה מהן יושבות היום בשקט באיזו מגירה. אז מה יקבע אם בפריימן באמת ייבנה משהו? שמרו את השאלה הזו בצד. נחזור אליה בסוף, כי היא השאלה הכי חשובה פה.
למה משקיעים אוהבים תחנות מטרו יותר מהנוסעים?
נוסעים אוהבים מטרו כי הוא חוסך להם זמן. משקיעים אוהבים אותו מסיבה אחרת לגמרי: הוא משנה את מה שמותר לבנות מסביבו.
והמטרו של גוש דן הוא פרויקט בגודל שעוד לא היה פה: שלושה קווים, כ־150 קילומטר, 109 תחנות ב־24 רשויות, וצפי של כ־2 מיליון נוסעים ביום. תמ"א 70 היא התוכנית שקובעת מה ייבנה מסביב לכל התחנות האלה. ובפריימן, היא חילקה שלוש מתנות.
הראשונה היא שתי תחנות, "ראשון לציון יוסף בורג" ו"ראשון לציון הרצוג", שיביאו את מי שיגור שם למרכז גוש דן בתוך כמה דקות. מי שנסע פעם מראשון לתל אביב בשמונה בבוקר יודע ש"בתוך כמה דקות" נשמע כרגע כמו מדע בדיוני.
השנייה היא רח"ק 5 לפחות. רח"ק זה כמה בונים ביחס לגודל הקרקע, ורח"ק 5 אומר שעל כל דונם אדמה ייבנו לפחות 5 דונם של דירות, משרדים וחנויות. וזה המינימום. מוסדות התכנון יכולים לאשר יותר.
והשלישית: כ־12,000 דירות, ולידן פארק רובעי גדול. אז הפארק לא הלך לשום מקום. פשוט יהיו לו שכנים.
חוקרים שבדקו קווי רכבת בעולם מצאו שהערך של קרקע ליד תחנה עולה משלוש סיבות: התחנה מקרבת אותה לכל מקום, הייעוד שלה משתנה, ומותר לבנות עליה יותר. רוב המקומות מקבלים אחת מהן, אולי שתיים. בפריימן מקבלים את שלושתן ביחד.
אבל תמ"א 70 עשתה בפריימן עוד משהו, ועל זה מדברים הרבה פחות. היא חתכה את המתחם לשניים.
קניתם קרקע ליד התחנה? יכול להיות שתקבלו מגרש בצד השני של השכונה
לפי תמ"א 70, חלק מהשטח סומן כאזור פיתוח, ושם ייבנו מגורים, משרדים ומסחר. חלק אחר סומן כאזור ירוק. אז אם מישהו מציע לכם חלקה באזור הירוק במחיר שנראה לכם מצחיק, אל תצחקו. יש סיבה שהיא זולה. כלל ראשון בפריימן: קונים רק בתוך קו הפיתוח.
כלל שני: להיזהר מהחלק המזרחי. הוא מיועד בעיקר למשרדים, ולכן שווה פחות. חוץ מזה, הוא בכלל לא חלק מהתוכנית שהמדינה מקדמת, וכנראה יפותח בנפרד, מתישהו. ו"מתישהו", כמו שכבר הבנו, זה מושג גמיש מאוד בישראל.
והכלל השלישי הוא זה שמפתיע כמעט את כולם, אז ננסה לאט.
פריימן היא תוכנית של איחוד וחלוקה מחדש. תדמיינו שכל בעלי הקרקע במתחם זורקים את החלקות שלהם לקופה אחת גדולה. המתכננים מחליטים איפה יעברו הכבישים, איפה יהיו הפארק ומבני הציבור, ואת מה שנשאר מחלקים בין כולם, לפי כמה שכל אחד הכניס. כל אחד מקבל "מגרש תמורה". רק שלא בטוח שהוא יהיה איפה שהחלקה שלו הייתה.
גרף 3 איחוד וחלוקה, בפשטות. המיקום של החלקה שקניתם לא קובע את המיקום של מגרש התמורה. איור להמחשה בלבד.
כלומר, גם אם קניתם את הפינה הכי יפה במתחם, אף אחד לא מבטיח לכם שתקבלו מגרש באותה פינה. ומאותה סיבה, קרקע ליד התחנה לא שווה אוטומטית יותר מקרקע שרחוקה ממנה.
ועכשיו, הטעות היקרה שהבטחתי. יש אנשים שמוכנים לשלם יותר על חלקה שיושבת בדיוק על התחנה, כי נשמע להם שאין דבר בטוח מזה. בפועל, זו החלקה הכי מסוכנת במתחם. קרקע שעליה תיבנה תחנה חשופה יותר להפקעה, או לפחות להפקעה זמנית בזמן העבודות. במילים אחרות, אתם משלמים יותר על קרקע שיש יותר סיכוי שייקחו לכם. לא בדיוק העסקה שחלמתם עליה.
אז כמה אדמה צריך בשביל דירה אחת? דוחות השמאי מדברים כרגע על 15 יחידות דיור לדונם ברוטו. דונם זה 1,000 מטר, אז יוצא שכדי להחזיק את המקבילה לדירה ממוצעת אחת, מה שאנשי המקצוע קוראים לו "יחידה תבעית", צריך בערך 67 מטר קרקע.
גרף 4 כמה קרקע שקולה ליחידת דיור אחת, לפי צפיפות של 15 יחידות לדונם ברוטו. בחלקה עם הפקעה צריך יותר.
ואם יש על החלקה הפקעה, או שרק חלק ממנה נכנס לתוכנית, צריך יותר מטרים בשביל אותה דירה.
ומה עם מחירים? פה אני עוצר, ובכוונה. המחיר למטר בפריימן תלוי איפה בדיוק במתחם, ממי קונים ומתי, והשוק הזה זז מהר. אז אם מישהו כבר היום זורק לכם מספר מדויק לכמה הקרקע תהיה שווה בעוד כמה שנים, יש שתי אפשרויות. או שהוא יודע משהו שאף שמאי בארץ לא יודע, או שהוא מנסה למכור לכם משהו. אני הייתי מהמר על האפשרות השנייה.
אז למה יש אנשים שמחכים עשרים שנה ליד תחנה שלא הגיעה?
כי קרקע לא הופכת לשכונה לבד. מישהו צריך לדחוף אותה, בכל שלב, במשך שנים, מול ועדות, שמאים ויזמים. ואם אין מי שדוחף, היא פשוט נשארת אדמה.
בפריימן, מצד המדינה, יש מי שדוחף. דירה להשכיר מקדמת את התכנון, והחלטת הממשלה שמה את המתחם במסלול המהיר. אף אחד לא יכול להבטיח לכם לוח זמנים, אבל זה ההבדל בין תוכנית שיש לה אבא לבין תוכנית יתומה.
רק שהמדינה דואגת לתוכנית. היא לא דואגת לכם. מי שדואג לכם הוא מי שעומד מאחורי העסקה שלכם, ופה נקבע כמעט הכל.
רוצים לראות מה קורה כשאין שם אף אחד? אחת מחברות הקרקע הגדולות בצפון אמריקה גייסה מיליארדי דולרים מעשרות אלפי משקיעים בכל העולם. הקרקעות היו אמיתיות והמפות היו יפות. רק מי שיהפוך אותן לשכונות לא היה שם. ב־2017 חלק מחברות הקבוצה נכנסו להליך של הגנה מפני נושים, ופנסיונר אחד שהשקיע אצלם 41 אלף דולר גילה שנשארו לו בערך 9,300.
אתם לא צריכים להפוך לשמאים. אתם צריכים לדעת עם מי אתם נכנסים
אם הגעתם עד לפה, כנראה כבר הבנתם שקרקע בתוכנית כזו היא עסק מסובך. קווי פיתוח, הפקעות, מגרשי תמורה, יחידות תבעיות. ואני אגיד לכם את האמת: אין שום סיבה שתלמדו את כל זה בעצמכם. בשביל זה יש אנשי מקצוע.
כשאתם קונים קרקע בפריימן, מה שאתם קונים בפועל הוא כרטיס כניסה להסכם שיתוף עם עוד הרבה בעלי קרקע. ושני דברים קובעים כמה הכרטיס הזה שווה:
• הסכם שיתוף גדול. הסכם רציני מחזיק לפחות 50 עד 60 יחידות תבעיות. ככה יש לקבוצה כוח מול מוסדות התכנון, ובהמשך גם מול היזמים. בקבוצה קטנה מדי, אף אחד לא באמת סופר אתכם.
• נציגות תכנונית מקצועית, עם קבלות. מישהו שכבר לקח פרויקטים כאלה עד הסוף, שיודע מה קורה בכל שלב, ושבדק את הקרקע הרבה לפני ששמעתם עליה.
בפריימן, את הפרויקט מובילה פרופרטים. זו בדיוק ההתמחות שלה: היא הובילה בהצלחה פרויקטים רבים כאלה בעבר, ומובילה עוד פרויקטים גם היום. מי שמגיע אליה בדרך כלל כבר עשה את הבדיקה החשובה באמת, הבדיקה של החברה. את כל השאר, מקו הפיתוח ועד ההפקעות, היא כבר בדקה לפניו.
ובשפה של אנשי התחום: כשחברה עם קבלות כאלה בוחרת להיכנס למתחם, זה כבר אומר משהו על העסקה.
בקיצור, אם אתם זוכרים רק דבר אחד מכל הכתבה הזו: לפני ששואלים "איפה הקרקע", שואלים "מי מאחוריה".
ונחזור לרגע לדון ריילי. הוא התעשר בלי להזיז אצבע, ואז כתב ספר שלם כדי להתלונן על זה. ככה זה עבד בלונדון של שנות התשעים: המדינה בנתה, ובעלי הקרקע ישבו בבית וחיכו.
במתחם פריימן ראשון לציון אפשר להתקרב לזה, בתנאי אחד: שמישהו מקצועי עושה את העבודה בשבילכם. התחנות כבר אושרו, התוכנית הארצית כבר כאן, והשאלה שנשארת היא רק מי עומד מאחורי העסקה שלכם.
את התחנות המדינה כבר אישרה. את מי שעומד מאחורי העסקה, את זה תבחרו אתם. ואם בעוד עשרים שנה תרצו לכתוב על זה ספר, אנחנו מבטיחים לא להתלונן.
המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות. השקעה בקרקע כרוכה בסיכון, ומומלץ להיוועץ באנשי מקצוע לפני כל רכישה.
