בנק ישראל הציג את רפורמת המשכנתא: תחזית לתשלום הכולל, הצעת מחיר אחידה

בנק ישראל הציג היום (ראשון) רפורמה חדשה במשכנתאות, שמטרתה להגביר את השקיפות מול הלקוחות ולשפר את התחרות בין הבנקים. במסגרת הרפורמה הבנקים יחוייבו להציע לכל לקוח שלושה סלים אחידים שנקבעו על ידי בנק ישראל. הצעדים שכלולים ברפורמה אמורים לפשט את תהליך לקיחת המשכנתא, לייעל אותו ולייצר שקיפות שתאפשר ללקוחות להשוות בקלות בין ההצעות השונות. לפני פחות משנה טלטל בנק ישראל את שוק המשכנתאות עם ביטול מגבלת הפריים.

הרפורמה הנוכחית צפויה להיכנס לתוקף רק באמצע 2022, לאחר תהליך מסודר של אישורים בוועדה המייעצת ולאחר פרסום להערות הציבור. בתקופה זו יוכלו להיכנס ברפורמה שינויים רבים אך בבנק ישראל מבהירים כי הם בטוחים שהרפורמה תאושר בסופו של דבר.

במסגרת הצעדים יחויבו הבנקים לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, ואורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. בכל אחד מהסלים יוצגו פרטים חדשים ומשמעותיים לקבלת ההחלטה: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא, והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות. בנוסף, הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים בלבד, ותתאפשר הגשת הבקשה וקבלת האישור באופן מקוון בכלל הבנקים.

בנוסף בנק ישראל מתכוון לטפל בשתי נקודות זמן שבהן הלקוחות זקוקים למידע מקיף יותר. ראשית, עוד לפני האישור העקרוני, לקוחות יוכלו לקבל מידע כללי באתרים הפומביים של הבנקים יחד עם מחשבונים שימחישו ללווים את ההשפעות של שינויים עתידיים בריביות, במדד המחירים ועוד. בנוסף, לאחר מכן, כשההלוואה כבר מתנהלת – לקוחות יקבלו בקלות אינפורמציה על הריבית החזויה, שכוללת את התחזיות ואינפורמציה על הנחות.

יש לציין כי הרפורמה לא נועדה לפתור את בעיית מחירי הדיור, ואין לה יומרה להשפיע על הכוחות הפועלים בשוק, אלא לאפשר ללקוחות לקבל את ההחלטה הפיננסית המשמעותית בחייהם באופן מושכל. עם זאת, יש לקוות כי הגברת התחרות בענף המשכנתאות יגרום לבנקים להציע ללקוחות מסלולים אטרקטיביים יותר.

הרפורמה במשכנתאות כפי שדווח בחדשות 12:

1. אישור עקרוני במבנה אחיד –

אישור עקרוני הוא מסמך שהבנק מנפיק עבורכם ושבו הבנק נענה באופן עקרוני לבקשתכם לקבל משכנתא, בהתבסס על הנתונים שמסרתם. אישור זה כולל את התנאים שבהם הבנק מוכן להעניק לכם את ההלוואה ובכלל זאת את המחיר שתשלמו עבורה (שיעור הריבית). ההלוואה מורכבת במקרים רבים מכמה הלוואות שונות שמכונות "מסלולים" (באישור העקרוני, כל המסלולים יחד נקראים "סל"). המסלולים נבדלים זה מזה בכמה משתנים, כגון: סוג הריבית, סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, משך ההלוואה, ועוד.

לאחר הרפורמה האישור העקרוני יהיה זהה בין הבנקים השונים ויספק מידע אחיד, ברור ומקיף. בין המשתנים שיוצגו באישור העקרוני: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. נתונים אלו יגבירו את רמת השקיפות בעסקת המשכנתא ויסייעו ללווה להבין טוב יותר את ההתחייבויות הגלומות בהצעות השונות שיקבל. חשוב להדגיש כי המידע יתבסס על מתודולוגיות חישוב אחידות ויונגש באופן זהה על ידי כל הבנקים וזאת כדי להעצים את כוחו של הלווה בשלב ביצוע סקר שוק והליך ההשוואה מול הבנקים השונים.

2. סלי משכנתא אחידים לכל הבנקים –

במטרה להקל על נוטלי המשכנתאות לערוך השוואה בין הצעות הבנקים, בנק שהחליט להציע ללקוח משכנתא יספק באישור העקרוני ללקוח, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידו, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, ואורך חיי ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח.

להלן הרכבי 3 הסלים האחידים:

1. 100% קבועה לא צמודה
2. 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים
3. 1/2 קבועה לא צמודה ו-1/2 צמודה לריבית הפריים

3. הצגת הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי –

כיום, ברוב המקרים, הלוואת המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים. לכל מסלול ישנה ריבית שונה, מנגנון הצמדה שונה ותקופה אחרת לפירעון. ההבדל הוא לא רק בין המסלולים השונים באותה הצעה אלא גם בין הצעות הבנקים השונים. לפיכך הריביות המוצגות באישורים העקרוניים, לעיתים קרובות, אינן בנות השוואה. כדי שניתן יהיה להשוות בין הסלים השונים ובין ההצעות של הבנקים השונים, בכל אחד מהסלים באישור העקרוני יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא.

נתונים אלה מביאים בחשבון את העמלות ואת התשלומים החודשיים הצפויים לאורך כל תקופת המשכנתא על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, המעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני. כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות משוק ההון, שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה בין הצעות המחיר השונות של הבנקים השונים יהיה אחיד.

4. סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות –

הצגת נתון זה ללקוח תשמש אינדיקטור לשינויים שעשויים לחול בגובה ההחזרים החודשיים, והוא יתבסס על התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, שמעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני.

5. קיצור הזמן עד למתן האישור העקרוני –

כיום, הזמן העובר בין הגשת בקשה למשכנתא ועד לקבלת האישור העקרוני עשוי להימשך שבועיים ואף יותר. עובדה זו מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. לכן מוצע כי הזמן בין הגשת הבקשה עד למתן האישור העקרוני יוגבל לימים ספורים בלבד.

6. הגשת בקשה וקבלת אישור באופן מקוון –

לקוחות כל הבנקים יוכלו להגיש בקשה למשכנתא ולקבל את האישור העקרוני באופן מקוון.

7. מידע נוסף שיונגש באתר הבנק ובדף האישי של הלקוח באתר הבנק המלווה –

מחשבון סימולציות של הלוואות משכנתא, מידע על כל הסוגים הקיימים של הלוואות המשכנתא ופרטיהם ועוד. בנוסף יוצג מידע לבחינת הכדאיות בביצוע מחזור הלוואת משכנתא – בעת בחינת הכדאיות שבמחזור משכנתא לא די להשוות בין הריבית המשולמת על המשכנתא הקיימת לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר. יש להביא בחשבון שיקולים נוספים כדוגמת עמלת פירעון מוקדם והזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולים מסוימים. לפיכך, יהא על הבנק לספק ללווה המעוניין למחזר משכנתא את הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקחת בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן). ריבית זו הינה בת השוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר ותסייע ללקוח לקבל החלטה מושכלת. בנוסף, יהא על הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הפעילה להציג ללווה את התאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות.