בממשלה שוברים את הראש איך לבלום את העלייה המטורפת במחירי הדירות, שזינקו ב־13% בשנה האחרונה. בינתיים מי שהחליט להירתם למשימה הוא מרכז השלטון המקומי, שם גיבשו תוכנית מסודרת שעיקרה: תנו לנו לבנות דירות לתושבים שלנו.
בפגישה שנערכה בשבוע שעבר בין יו"ר השלטון המקומי חיים ביבס לבין שר האוצר אביגדור ליברמן הציג הראשון את הבעיות הקיימות בתחום הדיור ואת הפתרונות להן, שדורשים בין היתר גם חקיקה והעברת סמכויות של הממשלה לרשויות. לטענתו, הרשות תדע לתת את המענה הטוב ביותר לצורכי תושביה – היכן להקים שכונות, כמה אחוזים מהדירות לייעד לצעירים ומהן התשתיות החסרות מסביב.
ביבס טען בפגישה שכמי שעומד בראש הרשויות ברחבי המדינה, הוא יודע למה זקוקים התושבים וכיצד אלה שאין בידם דירה היום, יוכלו לרכוש כזו – במחיר נגיש ועם כל התשתיות הדרושות מסביב. "השיקו כל מיני תוכניות, אבל אנחנו רואים שהמחירים ממשיכים לעלות – כך הכל יעבוד בתיאום", אמר ביבס.
פרטי התוכנית שהציגו ברשויות לאוצר: הרשויות המקומיות כיזמיות בנייה.
הבעיה: חיוב רווח יזמי גבוה המוביל לעליות מחירים. בנוסף, היצע מצומצם של חברות פעילות בענף הבנייה שמוביל לכך שקצב הבנייה איטי ויש עליות מחירים.
הפתרון: הסדרה רגולטורית שתאפשר לחברות כלכליות ברשויות מקומיות להיכנס לנעלי היזמים. מענה זה יכלול הלוואות גישור של המדינה לחברות הכלכליות, שיוחזרו עם מכירת הדירות. קצב הבנייה יואץ ויקטנו העלויות לרוכשים לצד החזר הלוואות למדינה.
לדברי ביבס, רשויות רבות יכולות לעמוד בכך ולשמש יזמיות בנייה בעירן. "אנחנו נדע להעמיד לזוג צעיר דירת 100 מטר, שבה הוא יקים את ביתו בצורה מסודרת. כך היזם בונה במחיר עלות בלבד ודואג גם לכל התיאום של מה שמסביב לבנייה – מרכזי תרבות, חינוך, תשתיות וכו'", הסביר.
מכרזי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל.
הבעיה: כיום, שיווק קרקעות רמ"י הוא לפי המחיר הגבוה ביותר. לעיתים ההצעות הזוכות גבוהות פי כמה מהערכות השמאי הממשלתי וכך ישנה נסיקה במחירי הדיור. ואכן, בשנת 2021 הכנסות רמ"י הוכפלו ומוערכות בשווי 23 מיליארד שקל. "הרי הם האחרונים שרוצים להוריד את המחיר. הרווחתם? תחזירו לציבור", אמר ביבס.
הפתרון: המדינה תחייב כל יזם להקצות בכל פרויקט 25% מהדירות לטובת זוגות צעירים, בקרקע בעלות אפסית. 75% הנותרים יתנהלו עפ"י כוחות השוק. בנוסף, יעגנו פרמטרים נוספים לבחירת זוכים במכרזי הקרקע של רמ"י, והדירות ישווקו לפי "מחיר מטרה" – כך שייקבע מראש מחיר לכל דירה.
קביעת יעדים ממשלתיים לשיווק קרקעות ולהפשרתן לבנייה.
הבעיה: כיום המדינה מתמקדת אך ורק בהגדלת יעדי התכנון. כך היצע הדירות גדל "על הנייר" בלבד. ולראיה, בתוכניות הותמ"ליות ובמוקדי הביקוש משווקים רק כ־15% מסך הקרקעות המתוכננות, ורק כ־9% מהן נבנים בפועל. בנוסף, ישנה בירוקרטיה מסורבלת בענף הבנייה, לצד היצע מצומצם של חברות ומיעוט פועלים בענף.
הפתרון: הרחבה ממשלתית ניכרת של שיווק והפשרת קרקעות לבנייה, קביעת יעדים ממשלתיים, הסרת חסמים והירתמות פיננסית של המדינה לצד הרחבת היצע חברות הבנייה הפועלות בארץ על ידי כניסת גורמים בינלאומיים מסין ומארצות אחרות.
תיקון הסכמי הגג – שותפות הרשויות ומתן עוגנים פיננסיים.
הרחבת היצע המגורים במתכונת של פעימות, בהלימה ובמקביל לשיווק קרקעות המסחר והתעסוקה ולא לפניהן, לצד מנגנון גיבוי פיננסי עד לאכלוס.
חיוב הסכמת הרשות המקומית למהלכי שיווק קרקעות בתחומה בכל הנוגע לגודל, קצב, רציפות גיאוגרפית וסיכום על הקמת תשתיות נאותות.
מימון מלא להקמת מוסדות חינוך וציבור בשכונות חדשות – כולל הקמה במהלך בניית השכונות וטרם אכלוסן. זאת לצד התחייבויות ממשלתיות לתשתיות תומכות – הסדרי תחבורה, שיקום תשתיות בשכונות ותיקות, קידום מתחמי התחדשות עירוניות וכו'.
"משבר הדיור מחייב חשיבה מחדש מחוץ לקופסה ויש לבצע שורת צעדים שהשלטון המקומי יכול לעשות מתוך היכרות שלו עם השטח", ציין ביבס.
"בשנים האחרונות השיקו פה כל מיני תוכניות, אבל אנחנו רואים שהמחירים ממשיכים לעלות, כי השוק החופשי לא מקבל את המנה שלו וזה גורם להם להעלות את המחירים. רק להתעסק בכיפופי ידיים – הממשלה מול הרשויות – זה לא יעזור. הרשויות יכולות לתת את המענה ולאפשר דיור לתושביהן. אני מקווה ששר האוצר יקדם לפחות חלק מהצעדים שהוצעו" הוסיף.
מלשכת שר האוצר נמסר כי "נערכה פגישה בין יו"ר השלטון המקומי חיים ביבס והשר אביגדור ליברמן והכל עדיין מצוי בדיונים עם כלל הגורמים המעורבים".
