הלוואה רגילה מבוססת על מסלול אחיד של קרן וריבית, ולעומתה משכנתא מבוססת על כמה מסלולים הנקראים יחד "תמהיל משכנתא" – וזאת במטרה לפזר סיכונים כמה שאפשר. בנק ישראל מציב תנאים ברורים מאוד לבנקים וללוקחי המשכנתאות – אסור שהמשכנתא תהיה מורכבת ממסלול של ריבית המשתנה מדי שנה בשיעור של יותר משליש מסך ההלוואה, ולא יותר משני שלישים מסכומה הכולל במסלול של ריבית המשתנה כל חמש שנים. כיצד בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית? במאמר שלפניכם תוכלו לקרוא את כל ההסברים של עידו עוז לבניית תמהיל משכנתא.
אילו מסמכים אתם צריכים כדי לקבל אישור למשכנתא?
לפני הפירוט על תמהיל המשכנתא, חשוב שתדעו אילו מסמכים אתם צריכים להציג כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא:
- הוכחת הון עצמי להשלמת ההעסקה – אם זו דירה ראשונה תצטרכו הון עצמי של 25% מערך הנכס.
- תעודת זהות – צילום תעודת הזהות שלכם ושל בן או בת הזוג.
- שכירים – הצגה של שלושה תלושי שכר אחרונים.
- עצמאיים – הצגה של שומת מס אחרונה או אישור של רואה חשבון.
- תדפיסי עובר ושב – הצגה של תדפיסי עובר ושב משלושת החודשים האחרונים.
- תדפיסי יתרת הלוואות קיימות – הצגה של כל ההלוואות הקיימות, אם יש.
- חוזה רכישה של הנכס – הצגת חוזה הרכישה של הנכס.
- נסח טאבו – צילום של נסח הטאבו של הנכס או אישור זכויות עדכני, בהתאם למצב רישום הזכויות בנכס.
- תעודת זכאות – הצגה של תעודת זכאות או בדיקת זכאות לסיוע מהמדינה.
- פנייה לשמאי – אם הבנק יראה לנכון, הוא יפנה אתכם לשמאי מטעם הבנק לבדיקת השווי של הנכס.
מהו תמהיל משכנתא?
המשכנתא אינה מבוססת על מסלול אחד, אלא על כמה מסלולים משולבים הנקראים יחד "תמהיל משכנתא". עידו עוז מציין שכל מסלול בתמהיל מגיע עם מאפיינים אחרים וריביות שונות, כדי לפזר את הסיכונים בהלוואה ככל האפשר. למשל, בתקופה האחרונה הריבית במשק זינקה באופן ניכר במטרה להילחם באינפלציה במשק בעקבות משבר קורונה, וכעת אנשים שתמהיל המשכנתא שלהם מתבסס בעיקר על ריבית פריים, מתמודדים עם עלייה בהחזרי המשכנתא. עם זאת, אף אחד לא היה יכול לחזות מראש את עליית הריבית במשק, שעמדה במשך שנים רבות על שיעור אפסי.
איך בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית?
קודם כול, לפני שאתם בונים תמהיל משכנתא מומלץ שתתייעצו עם יועץ משכנתאות חיצוני שיסייע לכם לבנות את המשכנתא במסלול המתאים לצרכים וליכולות שלכם שלכם. עידו עוז מסביר שכאשר אתם בונים עם היועץ את תמהיל המשכנתא, מומלץ להביא בחשבון כמה פרמטרים:
- החזר חודשי נוח שתוכלו לעמוד בו
- מסלולים שאותם תרצו לשלב לאחר ייעוץ מקצועי
- הסיכונים שקיימים במסלולים
- עמלות פירעון מוקדם
- תכנון להחזיר את המשכנתא או חלק ממנה לפני סוף זמן ההלוואה
חשוב לציין שמשכנתא היא לא "חתונה קתולית" – תמיד עומדת לפניכם האפשרות למחזר את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה. כלומר, תוכלו לפרוע את המשכנתא בכספי המשכנתא החדשה שתיקחו, ולקבל משכנתא חדשה בתנאים שונים לגמרי מבחינת מסלולים או מבחינת חלוקת התשלומים. להרבה אנשים המושג משכנתא הוא מושג מלחיץ ומבעית, אך חשוב שתדעו שתמיד תוכלו לשנות את תנאי המשכנתא כל עוד תחליטו למחזר אותה – ולפי החוק, הבנק חייב לאפשר לכם למחזר את המשכנתא. נוסף על כך, אתם לא חייבים למחזר את המשכנתא באותו הבנק שלקחתם בו את המשכנתא הראשונה – אם יש בנק שמציע לכם הצעה אטרקטיבית יותר אתם יכולים להעביר את המשכנתא שלכם אליו.
לסיכום
עידו עוז מסביר שכדי לבנות את תמהיל המשכנתא המדויק ביותר בשבילכם, אתם חייבים להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיסביר לכם את כל המושגים ויציג לפניכם את מסלול המשכנתא הנוח ביותר בשבילכם – כזה שיתאים לכם מבחינת ההחזר החודשי וגם שהריביות שלו טובות ומשתלמות.
