מחירי הדיור בארץ לא עוצרים. הם ממשיכים לעלות עוד ועוד גם כשלעיתים נדמה שמתרחשת הפוגה קצרה. מה שמייצר לעיתים הזדמנויות נדירות. אחת כזאת נמצאת נכון להיום בדמותה של מיני עיר חדשה – אם אפשר לקרוא לה כך – שמוקמת במרכז הארץ, במרחק תחנת רכבת אחת בלבד מתל־אביב.
מדובר במגה פרויקט שנמצא סמוך לכביש ירושלים תל־אביב ועונה לשם הרובע הבינלאומי. ב"רובע" הזה אמורות להיבנות מעל 11 אלף דירות ואמורים לגור בו כ־45 אלף איש בתוך שנים ספורות. המיקום האסטרטגי שלו, מצפון למושב ניר צבי, מדרום לכביש 1 וממערב לעיר לוד, הופך אותו למבוקש במיוחד בקרב רבים מתושבי גוש דן שעובדים בעיר הגדולה אך לא מעוניינים לשלם את המחירים הגבוהים שמאפיינים את לב המטרופולין העירוני.
הרובע הבינלאומי שנמצא במרחק דקות נסיעה ברכבת מתל־אביב כבר מעורר עניין רב בקרב משקיעים בשל הפוטנציאל הייחודי שלו ובשל ההשקעה הרבה של משרד השיכון ועיריית לוד בפיתוחו.
ראיון אישי
כדי ללמוד עוד על ה"רובע" הזה שהוא לא פחות מעיר חדשה, על הפוטנציאל שלו ועל ייחודו, ביקשנו לשוחח עם שלומי אסולין, מנכ"ל חברת אסום, אחת מהחברות המובילות שבונות את השכונה הענקית הזאת.
@שלום שלומי. לפני שנגיע לסיפור של הרובע הבינלאומי, אולי תוכל לספר לנו בכמה מילים על החברה שבראשה אתה עומד ועל הסיבות שהביאו אתכם לבחור בפרויקט הזה.
"חברת אסום קיימת כבר למעלה משלושים שנה וצברה לאורך השנים ניסיון רב מאוד בתחום הבנייה בדגש על פרויקטים גדולים למגורים ומסחר, מבני ציבור כמו בתי ספר ועוד. קנינו לעצמנו ברוך ה' שם טוב מאוד גם בקרב ציבור הרוכשים וגם אצל הרשויות השונות. בחרנו להתמודד ולקחת חלק בפרויקט הרובע הבינלאומי כי אנחנו רואים בו פוטנציאל נדיר. לא בכל יום מקימים מגה פרויקט שכזה. זו כמעט עיר חדשה שקמה מאפס באחד המיקומים המבוקשים ביותר. התכנון שלה מתקדם ומודרני ואנחנו מאמינים שהיא תהיה שכונת העתיד של גוש דן".
@מה זה תכנון מודרני, במה זה בא לידי ביטוי?
"בהמון תחומים כגון ריאות ירוקות, תחבורה פרטית וציבורית, לתכנון אורבני נכון, פריסת מבני ציבור, אזורי מסחר, שבילי אופניים והליכה ועוד. אין מה לומר, השקיעו בתכנון מעל ומעבר וזו עוד סיבה לכך שאנחנו מאמינים במקום הזה. ולנו יש ניסיון רב מאוד בפרויקטים של בנייה".
בדקנו קצת. הרובע הבינלאומי משתרע על שטח של כ־1,600 דונם וייבנו בו כ־11,350 דירות רובם בבנייה רוויה. מיעוטם בצמודי קרקע. לצד בנייני המגורים שגובהם בין ארבע לאחת־עשרה קומות יוקמו מבני ציבור, כיכרות, שטחי מסחר ותעסוקה, ושטחים פתוחים וירוקים.
שכונה שהיא עיר
אסום, אחת החברות המובילות בבניית המתחם, מעסיקה כמה מאות עובדים ומגלגלת מחזור שנתי שמתקרב למיליארד שקלים. אך דומה שאסולין מצטנע ואינו חושף את עוצמתה האמיתית של החברה שדורגה במקום ה־29 בקרב חברות הבנייה בישראל (בדירוג BDI). ועל אף היותה חברה כה גדולה, מטה החברה יושב דווקא בשדרות, בפריפריה.
@לא חשבתם לעבור לתל־אביב או לעיר אחרת במרכז הארץ?
"אסום היא חברה משפחתית וזה סוד ההצלחה שלה. היא גדלה וצמחה בזכות פרויקטים בסביבת שדרות ובדרום בכלל והיא חברה שלא שוכחת לרגע מהיכן היא באה. ההסתכלות היא 'משפחתית' ומכאן גם היחס החם והאכפתי ללקוחות. לא שכחנו מאיפה באנו. אדרבה, אנחנו רואים בזה חוזקה וזכות גדולה".
@נחזור ברשותך לעניין לשמו התכנסנו – הרובע הבינלאומי. זה לא סוד שכל האזור עובר תפנית דרמטית.
הקרבה התחבורתית לכל מקום היא מה שמייצר כבר עכשיו ביקושים שעוד יילכו ויעלו ככל שהבנייה תתקדם. כמה דקות הליכה לתחנת רכבת גני אביב ומשם 12 דקות נסיעה לתל אביב. לצד השכונה סללו את כביש 200 שיהיה הכביש המערבי של לוד. הכביש הזה מתחבר בצפון לכביש 40, כביש 443 וכביש 1 ובדרום לכביש 44 כך שבתוך דקות אתה יכול להגיע לכל מקום באזור המרכז.
"השכונה הזאת נמצאת במרחק נסיעה קצר מאלעד, קריית ספר, כפר חב"ד, ואפילו בני ברק ופתח תקווה. גם הדרך לירושלים, בית שמש, ביתר ואשדוד אינה ארוכה במיוחד. גם עבור מי שעובדים בהרצלייה, ברעננה, כפר סבא או נס ציונה ורחובות, מדובר בנסיעה של מספר תחנות ברכבת. בקיצור – מיקום מעולה. והמחירים נכון לרגע זה עדיין לא משקפים את מה שיקרה עם האכלוס. ואגב, על התכנון המודרני, על השטחים הפתוחים הירוקים ועל מבני הציבור והכבישים כבר דיברנו קודם אבל לא הזכרנו את העובדה שהצפיפות לקילומטר נמוכה משמעותית מפרויקטים אחרים, וגם לא את זה שהשכונה נמצאת במרחק דקות נסיעה משדה התעופה ומשורה של אזורי תעסוקה עצומים".
מעבר לתעסוקה, תחבורה ואיכות חיים, הרובע הבינלאומי היא שכונה שאמורה להתקיים כיחידה אורבאנית בפני עצמה. כזו שיש בה את כל מה שעיר צריכה כדי להתקיים. גם מספר תושביה העתידי מעניק לה את המעמד הזה. עתידי? אם נתייחס לנתונים רשמיים של הרשויות באזור, גלי האכלוס הראשונים עשויים להתחיל כבר בסוף שנת הכספים הנוכחית וההערכות הן כי בתוך שנים ספורות צפוי להסתיים אכלוס השכונה.
יתרון המשפחתיות
אנחנו חוזרים לסיפור של אסום שהיא כאמור אחת החברות המובילות את בניית השכונה ומגלים שמדובר בחברה שמחזיקה בסיווג הקבלני הגבוה ביותר בישראל. כזה שמאפשר לה לבצע גם עבודות ממשלתיות גדולות ומורכבות. היא אף בעלת תקן ISO-9002 שמעיד על־כך שהיא עומדת בתקני איכות בינלאומיים. אבל, באופן מוזר, שמה של החברה אינו ממותג כשמותיהן של חברות בנייה אחרות בסדר גודל כזה. למה בעצם ומה מקור שמה של החברה?
"שם החברה מורכב מחיבור של שם המשפחה והשם הפרטי של אבא שלי שהקים את החברה. האותיות הראשונות הן קיצור שם המשפחה אסולין ואילו האות האחרונה, מ"ם, מייצגת את המילה מסעוד, שמו של סבא. ולעניין המיתוג, אני לא יודע וזה גם לא חשוב בעיניי. טוב שם משמן טוב. ברוך ה' יש לנו שם מאוד טוב גם בקרב הרוכשים שלנו וגם בקרב אנשי המקצוע ברשויות השונות. זה מה שחשוב", אומר שלומי ומוסיף:
"הנה רשימה חלקית של פרויקטים שיזמנו ובנינו. חלק מהשמות מפורסמים וממותגים. מי שצריך לדעת שאנחנו בנינו אותם – יודע. אנחנו מתמקדים במה שאנחנו הכי טובים בו, בבנייה. ביצירת נכסים שאנשים מרוצים מהם. מיתוג הוא דבר חשוב אבל לא הדבר הכי חשוב. לקוח מרוצה הוא הדבר הכי חשוב בעינינו ויש לנו ברוך ה' הרבה, מאוד הרבה לקוחות כאלה".
אסולין מעלה על הצג שורה ארוכה של פרויקטים שאסום הייתה מעורבת בבנייתם. הנה כמה מהם: אסום בנתה את פרויקט טריו באשקלון, את פרויקט הבוסתנים ופרויקט הכלניות בשדרות, את פרויקט פיינל פור בראשון לציון ואת פרויקט אסום ברמות בבאר שבע. מדובר באלפי יחידות דיור במיקומים שונים ובתנאים שונים. בבאר שבע בנתה החברה מספר פרויקטים ואף את בית החולים סורוקה, את היכל הקונכייה, היכל הספורט הגדול והחדש של בירת הנגב. את שמו קיבל ההיכל בשל צורתו האדריכלית. אסום חתומה גם על בניית האודיטוריום של עין הבשור, על בניית בתי ספר בעיקר בדרום ובנגב ועל פרויקט בנייה בנתב"ג.
@מה מייחד אתכם כחברת בנייה חוץ מהיותכם חברה משפחתית שגאה בחיבור שלה לפריפריה?
"אולי המומחיות שלנו בכל תחומי הבנייה שמאפשרת לנו לבצע גם פרויקטים הנדסיים מורכבים. אולי העובדה שלצד מומחיות בבנייה למגורים והמון לקוחות מרוצים, אנחנו גם מתמחים בבניית מבני ציבור כמו אשכולות של גני ילדים בבאר שבע ומעונות סטודנטים בחיפה. אולי היכולת שלנו לזהות הזדמנויות עסקיות ולבצע אותן. ואולי, כמו שאמרתם, העובדה שאנחנו חברה משפחתית מלוכדת שמחוברת לפריפריה ומאפשרת לנו להסתכל על הלקוחות שלנו בגובה העיניים. כל אלו הם 'אולי' הדברים שמייחדים אותנו. אך מה שמייחד אותנו בוודאי היא ברכת ה' וההקפדה לעמוד במילה שלנו".
הזדמנות למשקיעים
לידתו של הרובע הבינלאומי התרחשה לפני שמונה שנים כשממשלת ישראל חתמה עם עיריית לוד על הסכם גג שצירף לעיר שטחים משטח השיפוט של המועצה האזורית שדות דן. שטחים שהיו שייכים למושב ניר צבי ששוכן ממערב לעיר. לוד של השנים האחרונות משנה את פניה ואינה דומה כלל ועיקר לזו שהכרתם. ראש העירייה, יאיר רביבו, לא מסתיר את כוונתו להביא לעיר אוכלוסייה חזקה ואמידה והוא עושה זאת בהצלחה. הרובע הבינלאומי הוא אמנם הפרויקט הגדול והגרנדיוזי ביותר, אך במקביל ניתן לראות עגורנים במקומות שונים בעיר. "איש לא יכיר את לוד בעוד עשור", אומר גורם בעירייה.
דוד מלכא, מנכ"ל חברת פרופרטי 2 שמתמחה בשיווק נדל"ן בארץ ומלווה את הפרויקט אומר: "בשנים הקרובות תחל לפעול בלוד רכבת קלה. תיבנה בה עוד תחנת רכבת כבדה. ייבנו בה עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. אזורים נרחבים ישתנו לבלי הכר ולא רק גיאוגרפית אלא גם דמוגרפית. העיר הזאת שהרבה מאוד חרדים קנו בה במשך שנים דירות להשקעה, הופכת את עורה ומשתנה במהירות לטובה. הפרויקט של אסום ברובע הבינלאומי הוא אחת מהזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר שאפשר למצוא בעיר ובכלל באזור המרכז".
עוד אומר מלכא: "פרויקט אסום ברובע מביא את הבשורה לדירות גדולות בתמהיל של שלושה-ארבעה וחמישה חדרים, דירות גן ופנטהאוזים שמתוכננות ברמה הטובה ביותר עם מפרט פרימיום שמתאימות גם למגזר הדתי עם כיור כפול ומעליות שבת. הפרויקט כולל 750 יחידות שמיועדות לשוק החופשי במגדלים בני 11 קומות ובנייני בוטיק בני ארבע קומות. המתכננים חשבו על הפרטים הקטנים ובין הבניינים קיים פאטיו ירוק, גני משחקים ופינות ישיבה לרווחת הדיירים.
"הפרויקט של אסום ממוקם על פארק עם נוף פתוח וכבר עכשיו הוא מושך לרובע החדש המון זוגות צעירים ומשקיעים. חשוב להבין שיש דיסוננס גדול מאוד בין מחירי הדירות בפרויקט הזה, למיקום הכל־כך מרכזי שלו במרכז הארץ. ולכן, מי שלא יתעורר היום ויעשה את הצעד, בין אם משקיע ובין אם הוא רוכש, ישאל את עצמו בעוד שלוש שנים, איפה הייתי ואיך החמצתי את ההזדמנות".
מתווכים בלוד וסביבתה (רמלה, באר יעקב ומודיעין), מספרים שכבר עתה ניתן לחוש את גלי ההדף של בניית השכונה הענקית במערב העיר. "הביקושים שעולים משפיעים על המחירים בכל העיר", אומר אחד מהם. אחר מוסיף: "העירייה משקיעה מיליארדים כדי לחדש את העיר הזאת ולהפוך אותה לפנינת השפלה וגוש דן. מי שמסתכל למרחוק יכול להבין לאן זה הולך מבחינת עליית ערך הנכסים בעיר. בעצם לא צריכים ללכת רחוק. המחירים עלו בכל מקום אפילו שלא מפסיקים לבנות פה. זה רק מעיד על הפוטנציאל העצום שנוצר באחרונה".
נחזור לרובע הבינלאומי שזכה לכביש משל עצמו (כביש 200), ונאמר זאת כך: אם לשפוט לפי מה שאומרים מתווכים בהווה ולפי נתוני עבר של מגה שכונות דוגמת השכונה הזאת, מחירי הדירות ברובע הבינלאומי נמצאים רגע לפני נקודת מפנה. כשיחלו גלי האכלוס המסיביים, תחול ככל הנראה עלייה ניכרת במחירים. נקודת הזמן הנוכחית היא, לכאורה, הטובה ביותר עבור הרוכשים.
