ישראל מלמן בעלים של משרד הנדל"ן "מלמן נכסים", הגיע להתארח בפודקאסט "חרדים לנדל״ן", בהנחיית איתמר שולם – יזם נדל"ן ובעל משרד "איתמר שולם – ליווי משקיעים ויזמות נדל"ן". בשיחה מרתקת של שעה, נגעו השניים בצמיחה יוצאת הדופן של משקיעים חרדים, בכשלים נפוצים, במגמות השוק, ובארבעה כללי ברזל שכל משקיע חייב להכיר. אבל מעבר לנתונים – היה זה ראיון על יושרה, שליחות ואומץ לומר את האמת גם כשלא נעים. ואולי זה מה שהפך את מלמן לדמות כל כך אהובה בקרב משקיעים מכל הארץ.
“עשיתי את העסקה הכי גרועה – והיא זו ששינתה לי את החיים”
כשהיה בן 21 בלבד, רכש מלמן את הדירה הראשונה שלו להשקעה – בעיר ערד. "זו לא הייתה עסקה טובה. בדיעבד היו אפשרויות הרבה יותר טובות, אבל היא הכניסה אותי לעולם הנדל"ן. למדתי דרכה הכול – מימון, שוכרים, מיסוי, תזרים, ניהול."
מאז, הוא ליווה מאות משקיעים, בעיקר מהציבור החרדי, בעסקאות בכל רחבי הארץ: מאשדוד וקריית גת, דרך חדרה ואופקים ועד ירושלים ותל אביב.
“לא מוכר דירות – מלווה אנשים”
מלמן מדגיש כי משרדו, שפועל כבר 22 שנה תחת השם "מלמן נכסים", מעניק מעטפת מלאה למשקיע: ליווי אישי, יועץ משכנתאות, עו"ד מומחה למיסוי, וסוכנים מיומנים. "מי שמחפש רק עסקה – לא יבין את העומק. אני רואה בזה שליחות. לקדם משפחות. להוציא אותן ממעגל התלות. לצמוח איתן."
לשיטתו, הליווי מתחיל עוד הרבה לפני הבחירה בדירה – בהבנת הצרכים, המטרות, ההון העצמי, והיכולת לעמוד בתשלומים. ומעל הכול: בחישוב כל הנתונים מראש, באקסל.
“עסקה טובה זה לא המחיר – זו ההתאמה”
אחת האמירות החזקות של מלמן בראיון: “אם אתה לא שולט בעיתוי – אתה לא תשלוט ברווח”. לדבריו, טיימינג בעסקה חשוב לא פחות מהמיקום. משקיע שנכנס לעסקה מבלי להבין את פרק הזמן, יכול למצוא את עצמו מוכר בלחץ ומפסיד הון. "צריך לדעת מראש כמה כסף אתה שם, לכמה זמן, מה הביטחונות שלך, ומה הרווחיות המצופה. אלה ארבעת כללי הברזל שלי."
הוא מזהיר מפני הבטחות מהירות: “לא כל פרויקט פינוי-בינוי באמת יקרה, ולא כל קרקע חקלאית תופשר”. לעומת זאת, פרויקטים בפריסייל – בשכונות חדשות ובאזורי ביקוש – יכולים לייצר תשואות יפות בזמן קצר, אם יודעים מה לעשות.
“הכישלון הכי גדול שלי? קניתי יותר מדי דירות”
כשהתבקש לשתף בכישלון אישי, לא היסס: "יכולתי לקנות שתי דירות – קניתי ארבע. לא שלטתי בעיתוי, נאלצתי למכור בלחץ. למדתי בדרך הקשה שעדיף עסקה אחת טובה שמתאימה לך, מאשר שלוש שאתה לא עומד בהן."
מלמן מדבר בגובה העיניים. הוא מתעקש שהשקעה בנדל"ן היא לא מותרות, אלא דרך חיים. “רוב המשקיעים החרדים שאני מלווה – הם לא עשירים. הם פשוט התחילו מוקדם, חשבו נכון, ובחרו טוב.”
