פינוי־בינוי או תמ״א 38/2 – מה ההבדלים וכיצד לבחור את המסלול הנכון?

בשורות הבאות נפרק את המושגים, נציג את תמונת המצב המעודכנת לשנת 2025, ונציע צ’ק-ליסט החלטה פרקטי לבניינים ולנציגויות.

תמ״א 38/2 מול פינוי־בינוי: ההגדרה הבסיסית

תמ״א 38/2 היא מסלול “הריסה ובנייה מחדש” לבניין בודד: הורסים את הבניין הישן ובונים חדש במקומו, עם דירות משודרגות ותוספת זכויות בנייה שמממנות את הפרויקט. מאז הארכות המדיניות והפקיעה הארצית, המשך היישום תלוי בתוכניות עירוניות מחליפות ובמצב ההיתרים/הבקשות שהוגשו בזמן. בשנים האחרונות המדינה דחפה רשויות לאשר תחליפים עירוניים, וחלקן עשו זאת כדי לאפשר רציפות תכנונית. 

פינוי־בינוי מתייחס למתחם שלם, בדרך-כלל כמה בניינים יחד, שמוכרז ומקודם כתוכנית אחת: הורסים את המבנים ומקימים במקומם מתחם חדש עם תשתיות מודרניות, שטחים פתוחים ותוספת יחידות דיור משמעותית. הדרישה המינימלית המקובלת היא לפחות 24 יחידות דיור קיימות במתחם, בכפוף להכרזה ועמידה בתנאים סטטוטוריים. 

תמונת מצב 2025: מה קורה בפועל?

• היום שאחרי תמ״א: המועצה הארצית האריכה את מועד התמ״א עד פברואר 2024 כדי לאפשר לרשויות לגבש חלופות; בפועל, היישום כיום מבוסס בעיקר על תוכניות מקומיות ויוזמות שהוגשו בזמן. 
• פינוי־בינוי מוביל את השוק: לפי דוח ממשלתי מאי 2025, כ-28% מכלל יחידות הדיור שאושרו לתוקף ב-2024 הגיעו מתוכניות פינוי־בינוי – אינדיקציה לרוחב-היקף ולתמיכה המוסדית במסלול זה. 

היתרונות והחסרונות – בקצרה ועניינית

תמ״א 38/2 – פלוסים:

• מתאים לבניין יחיד כאשר אין היתכנות למתחם גדול.
• לעיתים לוחות זמנים קצרים יותר מתוכנית מתחמית.

תמ״א 38/2 – נקודות לשים לב אליהן:

• תלוי מאוד במדיניות העיר והזכויות המותרות בתוכנית מחליפה.
• התשתיות סביב – כבישים, מוסדות חינוך, חניה – פחות “מתחדשות” יחסית למתחם פינוי־בינוי.

פינוי־בינוי – פלוסים:

• קנה-מידה שמאפשר תכנון שכונתי: חיבוריות רחובות, שטחים ציבוריים, מוסדות חינוך ותנועתיות.
• שדרוג סביבתי ודימוי שכונה – משפיע גם על ערכי נדל״ן.

פינוי־בינוי – נקודות לשים לב אליהן:

• תהליך סטטוטורי רחב יותר; תלוי בהכרזה ובבשילות הרשויות.
• דורש רוב מיוחס והתגברות על התנגדויות בכל בניין במקבץ. בפועל מדברים על כשני שלישים (66%) במקבץ, ולעיתים גם מינימום של 60% בכל בניין – אחרת לא ניתן לכפות חתימה באותו בניין. 

מה מקבלים הדיירים? (ולמה זה לא תמיד אותו דבר)

אין “תמורה אחידה בחוק”. בשני המסלולים מקובל לראות דירה חדשה (לרוב גדולה יותר), ממ״ד, מעלית, לובי וחניה – אך גובה התוספת, המפרט והזכויות משתנים לפי מקום, תוכנית והיתכנות כלכלית. לכן חשוב לעגן בחוזה מפרט טכני מחייב, לוחות זמנים וערבויות חוק מכר מלאות לפני הפינוי, כולל מנגנוני פיצוי בגין איחור. זהו קו ההגנה הראשון של הדיירים בכל מסלול. 

למי מתאים כל מסלול?

• בניין יחיד במיקום שבו העיר מאפשרת הריסה-בנייה נקודתית: לרוב תמ״א 38/2 תהיה יעילה יותר.
• אשכול בניינים ישנים עם צורך תשתיתי משמעותי: פינוי־בינוי מעניק עדיפות תכנונית וכלכלית ומייצר תועלות ציבוריות רחבות.
• בניין עם מיעוט חתימות/התנגדויות רבות: לעיתים מסלול מתחמי מאפשר גיבוש פתרונות אדריכליים וכלכליים שמאזנים אינטרסים.

איך בוחרים? צ’ק-ליסט החלטה

1. בדיקת מדיניות עירונית: האם קיימת תוכנית מחליפה לתמ״א? האם המתחם מיועד להתחדשות? (מפות מדיניות, אתרי הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית). 
2. היתכנות תכנונית וכלכלית: שמאי/כלכלן ערים ינפיק דוח-אפס לשני תרחישים (תמ״א 38/2 לעומת פינוי־בינוי).
3. מספר יחידות דיור קיימות והיקף המתחם: האם עומדים בסף 24 יח״ד לפינוי־בינוי? 
4. סטטוס הסכמות: האם ניתן להגיע ל-66% בכלל המקבץ ול-60% בכל בניין? אם לא – ייתכן שמסלול נקודתי ישים יותר. 
5. זמני רישוי ותקציב עירוני: ברשויות עם עומס רישוי, מתחם מוסדר לעיתים זוכה לעדיפות; מאידך, בבניין בודד עם תיאום מוקדם, תמ״א 38/2 יכולה לרוץ מהר יותר.
6. בטוחות ודיור חלופי: שני המסלולים מחייבים מנגנון שכ״ד/דיור חלופי עד לאכלוס וערבויות בלתי-מותנות. ודאו מועדי מסירה, הצמדות ומדדי רף. 

ברגע זה – אם אתם כבר בוחנים הצעות – כדאי לשלב בשיח אנשי מקצוע בלתי תלויים. לייעוץ משפטי ממוקד בדיירים בפרויקטים מתחמיים ובבחירת מבנה ההסכם, מומלץ לשוחח עם עורך דין פינוי בינוי שמכיר לעומק את דפוסי העבודה ברשות המקומית הרלוונטית, את דרישות הבנק המלווה ואת מנגנוני ההצמדה והערבויות המקובלים.

במקביל, חשוב לקבל תמונת-מאקרו מעודכנת: דוחות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מצביעים על האצה בתכנון מתחמי פינוי־בינוי והרחבת השימוש במסלולים עירוניים מחליפים לתמ״א – נתון שמחזק את כדאיות התכנון המתחמי בשווקים רבים. 

טעויות שחוזרות כמעט בכל בניין – כך תימנעו מהן

• מתמקדים רק ב”תוספת המ״ר” ומתעלמים מהמפרט ומהערבויות. אל תחתמו לפני שיש מפרט חתום, ערבות חוק מכר לפני פינוי ולוח זמנים עם פיצוי יומי מוסכם. 
• מדלגים על בדיקת מדיניות הרשות המקומית. הבדיקה חוסכת חודשים של “תכנון באוויר”. 
• ניהול הצבעות בלי אסטרטגיית רוב. זכרו את רף הרוב במקבץ ואת הדרישה המינימלית בכל בניין כדי לא להיתקע בהליך “דייר סרבן” מיותר. 

למה ליווי משפטי קריטי כבר בשלב ההיתכנות

המסגרת המשפטית משתנה בקצב מהיר – מהיום שאחרי תמ״א ועד מנגנוני פיצוי והסדרה לדיירים קשישים וסוגיות של שכירות חלופית. עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית יודעים לשרטט “קווי אדום” בהסכמים, לצפות מוקדי חיכוך (שכ״ד, מדדי הצמדה, ביטוח, ערבויות) ולהוביל מנגנון קבלת החלטות בנציגות. בעסקה שממוצע חייה 4–6 שנים, זה ההבדל בין ניצחון קטן לכישלון יקר.

אם הגיע הזמן להתקדם, אפשר להתחיל בפגישה עם צוות משרד עורכי דין אביב טסה משרד ותיק בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, שמלווה נציגויות דיירים ויזמים בפרויקטים מתחמיים והריסה-בנייה בכל הארץ, משלב דוח-אפס ועד טופס 4.

לסיכום: אין “מסלול נכון” – יש בחירה נכונה למקום ולזמן

תמ״א 38/2 ופינוי־בינוי הם שני כלים שונים לאותה מטרה: חיזוק הבטיחות, שדרוג איכות החיים והגדלת היצע הדיור. בבניינים יחידים עם היתכנות נקודתית, תמ״א 38/2 יכולה להיות ישימה ומהירה; במוקדי שינוי שכונתיים, הפינוי־בינוי מספק קנה-מידה ותועלות מערכתיות שקשה להשיג נקודתית. הדרך הבטוחה לבחור: לבדוק מדיניות עדכנית בעיר, לשים מספרים על השולחן (דוחות-אפס לשני תרחישים), להבטיח הגנות חוזיות ומימוניות – ולגייס רוב חכם.

משרד עורכי דין – אביב טסה.

דרך אבא הלל 7, רמת גן

03-612-1313

tasalaw.co.il