כשהשוק מאבד היגיון – צריך לדעת לעצור ולחשב מחדש

מי שמנסה היום לרכוש דירה חדשה באזור ירושלים, מגלה מהר מאוד שהדיון כבר לא עוסק ב״איפה נגור״ – אלא ב״האם זה בכלל אפשרי״.
דירות חדשות בשכונות מבוקשות ב־גבעת זאב, ובפרט באגן האיילות, נסחרות כיום במחירים שמטפסים מעבר ל־3 מיליון ש״ח – לעיתים בלי קשר ממשי לעלות הבנייה עצמה.

בנקודה הזו, השאלה החשובה איננה האם המחירים גבוהים.
הם גבוהים.
השאלה האמיתית היא האם קיימת דרך אחרת, אחראית ומחושבת, להשתתף באותו שוק – מבלי להיסחף אחרי המחירון.

לאחר בחינה מעמיקה של מודל ההתארגנות המוצע כיום באזור, קשה להתעלם מהמסקנה:
לא מדובר בהרפתקה – אלא בחשיבה כלכלית מפוכחת.

לא הבטחה – אלא חישוב

קבוצות רכישה אינן פתרון קסם, אך הן כן מציעות דבר אחד שהשוק כמעט שכח:
שקיפות.

כאשר רוכשים קרקע, מתכננים את הפרויקט ומבצעים אותו במסגרת מאורגנת, נחסכים מרכיבים מהותיים:

• רווח יזמי
• מערכי שיווק יקרים
• עלויות מימון שנובעות ממכירה מוקדמת של “חלום”

במודל שנבחן, גם תחת הנחות שמרניות של עיכובים, הצמדות ועליית מדדים –
העלות הכוללת לדירה נעה סביב 1.7–1.9 מיליון ש״ח.
זהו פער שלא ניתן להתעלם ממנו, במיוחד כאשר מדובר באותו אזור גיאוגרפי ובאותו סטנדרט תכנוני.

המחיר האמיתי הוא זמן

צריך לומר את הדברים ביושר.
מי שמחפש אכלוס מיידי – לא ימצא כאן מענה.

התהליך כולל:

• רישום קרקע
• תכנון ואישורים סטטוטוריים
• קבלת היתר וליווי בנקאי
• ובנייה בפועל לאורך תקופה של שנתיים עד שלוש

אבל כאן בדיוק טמון ההבדל בין עסקה רגשית לבין עסקה אחראית:
הזמן אינו סיכון – הוא מרכיב המחיר.
מי שמוכן להמתין, משלם פחות.

לפרטים נוספים ולהצטרפות לחצו כאן>>

סיכון יש – השאלה איך מנהלים אותו

אין עסקה נטולת סיכון, ובוודאי לא בנדל״ן.
אך יש הבדל מהותי בין סיכון לא מבוקר לבין סיכון שמנוהל נכון.

כאשר ההתארגנות מלווה על ידי גוף מקצועי, עם מנגנוני פיקוח, מכרזי קבלנים ובנק מלווה –
הסיכון הופך מחוסר ודאות להליך מבוקר.

ברגע שהבנק נכנס לתמונה, הוא זה שמוודא שהפרויקט מתקדם גם אם אחד המשתתפים מתקשה.
זו לא הבטחה – זו מערכת הגנה.

למה המיקום כן משנה

אגן האיילות איננה “הימור עתידי”.
מדובר בהמשך טבעי של שכונה מבוססת, עם אוכלוסייה חזקה, קרבה מיידית ל־ירושלים ונגישות גבוהה ל־כביש 443.

כאשר קרקע סמוכה לשכונה קיימת יוצאת להתארגנות – ובכמות יחידות מוגבלת –
זו כבר לא שאלה של “אם”, אלא של “מתי”.

השורה התחתונה

זו לא עסקה שמתאימה לכל אחד.
אבל למי שמוכן לחשוב לטווח ארוך,
למי שמבין שהשוק הנוכחי אינו מתומחר בצורה רציונלית,
ולמי שמחפש דירה – ולא סיפור –

מדובר במהלך הגיוני, שקול ובעיקר אחראי.

בעידן שבו המתנה הפכה למסוכנת יותר מתכנון –
קבוצת רכישה מנוהלת היטב, באזור נכון, איננה סיכון.
היא בחירה.

לפרטים נוספים ולהצטרפות לחצו כאן>>

גילוי נאות:
המידע מבוסס על נתונים שהוצגו ועל הערכות תכנוניות וכלכליות.
אין באמור ייעוץ משפטי או פיננסי, וכל התקשרות מחייבת בדיקה אישית וליווי מקצועי.