הסוף למחיר למשתכן: ליצמן יגיש תוכנית חדשה להוזלת מחירי הדיור

משרד הבינוי והשר העומד בראשו, יעקב ליצמן, יציגו למשרד האוצר תוכנית חדשה לקניית דירות במחירים מוזלים, שהפרטים בה יסוכמו בדיונים בין המשרדים במטרה להטמיע את התוכנית בתקציב המדינה לשנת 2020 – אותו אמורה הכנסת לאשר במהלך יולי.

התוכנית החדשה כוללת שני שינויים דרמטיים לעומת מחיר למשתכן: ראשית, את מחיר הדירה תקבע המדינה – ולא חברות הבנייה המתחרות במכרז; ושנית, תהיה אבחנה בין ישובים – מצד אחד התוכנית לא תפעל בשכונות יוקרה, ומצד שני בפריפריה יינקטו צעדים שישפרו את גובה ההנחה.

השינויים הללו נועדו להשיג שתי מטרות מרכזיות: להפסיק את חוסר השוויון בין גובה ההנחות באזורי הביקוש לפריפריה, תופעה שבה זוכי מחיר למשתכן במרכז נהנו לעיתים מהנחה של מאות אלפי שקלים בהשוואה למחיר השוק; ולהגדיל את הכנסות המדינה משיווק קרקעות – ולהסיט את המשאבים החדשים לפריפריה.

משנת 2015 ועד עתה המדינה מוכרת קרקעות לבנייה למגורים בשיטת מחיר למשתכן. בשיטה זו המדינה קובעת את שווי הקרקע, וחברות הבנייה שמתמודדות במכרז מתחרות על מחיר הדירה שהן ימכרו. החברה שהצעתה היא הזולה ביותר זוכה במכרז. התוכנית חלה באופן גורף כמעט על כל המכרזים שבהן שיווקה המדינה קרקעות לבניה למגורים ב-5 השנים האחרונות.

לעומת זאת, התוכנית שמציג משרד הבינוי מחלקת את הארץ לשלושה אזורים בהתאם לשווי הקרקע, כאשר בכל אחד מהם שיטת המכרזים תהיה שונה. באזורי יוקרה שבהם מחיר הקרקע גבוה מאוד המדינה תחזור לשיטת המכרז שבה כל המרבה במחיר הוא הזוכה; בשיטה זו, חברות הבנייה יודעות כמה דירות אפשר לבנות במגרש ומה עלות פיתוח המגרש – ומתחרות על מחיר הקרקע, אך הן יכולות למכור דירות במחיר שוק ללא מגבלה. כשהופעלה שיטת המכרז הזו באזורי הביקוש החמים המחירים בעבר הרקעו לשחקים – כך, ב-2016 קבוצת הרכישה יונייטד שרונה קנתה מגרש לבניית 324 דירות בתמורה ל-1.24 מיליארד שקל.

ההחלטה אם מגרש מסויים ישווק בשיטה זו תהיה על פי שווי הקרקע. בקרוב יוחלט על רף שנע פחות או יותר סביב 2.5 מיליון שקל שווי קרקע ליחידת דיור, וכל מגרש ששוויו גבוה יותר ישווק בשיטת מכרז זו. 

באזור המרכז, בערים שלא הוגדרו פריפריה אך ערכי הקרקע בהם נמוכים מכ-2.5 מיליון שקל ליחידת דיור, תופעל שיטת מכרז שנועדה להקנות הנחה בהשוואה למחיר דירה בשוק החופשי. בשיטה החדשה הזו המדינה תקבע מראש מה יהיה מחיר הדירות, על פי שומה של השמאי הממשלתי והנחה מסוימת. חברות הבנייה שידעו מה מחיר המכירה, וכמה הן נדרשות לשלם עבור פיתוח הקרקע, יתחרו על מחיר הקרקע. גם במקרה זה ההצעה הגבוהה ביותר מנצחת. מחיר הדירות כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי יהיה מפתח בסיסי, וחברות הבנייה יוכלו למכור דירות במחיר גבוה יותר אם הן נחשבות ליוקרתיות (למשל דירות גן או פנטהוז) באישור משרד הבינוי. בכל מקרה, ההפרש בין מחיר הדירות הזולות ליקרות יוגבל.

מכרז על מחיר הקרקע כולל עלויות הפיתוח

בפריפריה שיטת המכרזים תהיה דומה, בשינוי אחד – המדינה לא תקבע מראש את עלות פיתוח המגרש. חברות הבנייה ידעו מה מחיר הדירה ויתבקשו להתחרות על מחיר הקרקע, מחיר שכולל גם את עלויות הפיתוח. לעומת זאת, במרכז עלויות הפיתוח יהיו ידועות מראש על פי תעריפים של רשות מקרקעי ישראל. השיטה שתונהג בפריפריה נועדה לצמצם את הוצאות המדינה בסבסוד פיתוח מגרשים. כיום המדינה מסבסדת פיתוח בכל עיר בפריפריה על פי מפתח של 40 אלף שקל ליחידת דיור באופן עיוור, בלי להבחין בין שכונות שבהן מחירי הדירות נמוכים והסבסוד מוצדק לבין שכונות שבהן אין צורך בסבסוד עמוק של הפיתוח. שיטת המכרז החדשה נועדה לנטרל את הבעיה בתקוה שהיא תאפשר למדינה לחסוך הוצאות פיתוח לפחות בחלק מהערים.

מענקים לרוכשי דירת יד שנייה בפריפריה

מנגנון נוסף אותו מבקש משרד הבינוי ונועד להגביר את הביקוש לדירות בפריפיריה הוא מענקים של כ-70 אלף שקל עד 110 אלף שקל לרוכשי דירות יד שנייה בערים בפריפריה. המטרה היא לייצר דינמיקה שתעיר את שוק הנדל"ן באזורים אלה. השאיפה היא כי המענקים ישפרו את היכולת של זוגות צעירים לקנות דירה, באופן שיעודד את בעלי הדירות למכור ולקנות לעצמם דירה חדשה יותר.

עוד נשקלת האפשרות להציע משכנתא בערבות מדינה לרוכשי דירות בפריפיריה, במטרה להפחית את שיעור הריבית לעומת שיעורו בשוק החופשי.