הטלפון שלי לא הפסיק לצלצל בשעה מאוחרת של הערב, עזבתי את הילדה ועניתי. על הצג היה שם של לקוח שאני מכיר היטב, אדם יקר בשנות ה-30 לחייו, נשמע כאילו הוא עומד על סף תהום. "שחר, אנחנו בבעיה," הוא לחש, "אני יודע שלא המלצת לנו, אבל המתווך אמר שזו עסקת המאה, שנוכל למכור את הדירה ברווח עוד לפני שנשלם שקל מהמשכנתא. חתמנו. שילמנו 250 אלף שקל כמקדמה. ועכשיו… השוק קפא. אין קונים, והבנק לא מוכן לתת לנו הלוואה."
וזה לא סיפור בודד, יש אלפי זוגות בישראל שחלמו ״לעשות אקזיט״ עם נכס נדל״ני ופתאום גילו שזה ממש ממש גדול עליהם.
האמת, למה אני מספר את הסיפור מהסוף?
הזוג הזה הגיע אלי לפני מספר שנים, יש להם הכנסה יפה של 21,000 שקל והם רצו לרכוש נכס שני שעלותו כ- 5 מליון ₪ על הנייר בתנאי תשלום של 5-95. 5% בסגירת עיסקה ו 95% באכלוס. הרעיון היה להשקיע 250,000 שקל ואז למכור את הדירה ברווח גדול (בד"כ דירה בנויה שווה יותר מדירה על הנייר).
לא חשבתי שזו עיסקה נכונה עבורם, לדעתי נכס שני צריך להיות השקעה סולידית, מותאמת לאפשרויות הכלכליות של הרוכשים. כיועץ משכנתאות אני לא ממליץ לקחת הלוואה בכזה סכום.
אבל המתווך לחץ, והם עשו את העסקה. שלמו 250,000 שקל, דמי תיווך של מאה אלף ₪ פלוס מע״מ ומס רכישה של כמה מאות אלפי שקלים.
ועכשיו? הדירה מוכנה, אבל היא לא נמכרת והשווי שלה אפילו ירד.
המתווך כבר הרויח את שלו, ועכשיו שאין קונים הם נדרשים לשלם את המחיר המלא, אבל משכנתא לא ניתן לקבל מהבנק בסכום כזה, לפני שפנו אלי התייעצו עם יועץ משכנתא אחר שהציע להם הלוואה חוץ בנקאית לשנתיים בריבית של 11% וכמובן עמלה יפה .
דמיינו לעצמם זוג עם הכנסה משותפת של קצת יותר מעשרים אלף ₪, מוצא את עצמו מחויב לנכס בשווי 5 מיליון ₪
הבטתי במספרים על המסך. 11% ריבית על סכום כזה פירושם תשלום של מעל 400 אלף ₪ בשנה רק על הריבית. "זה לא רק חוב," הסברתי, "זה בור ללא תחתית ששואב את כל המשכורות שלכם, את העתיד של הילדים ואת השפיות שלכם, עוד לפני שאתם בכלל קונים חלב במכולת."
העצה שלי הייתה רדיקלית: לבטל את העסקה. לשלם קנס של חצי מיליון שקל וללכת הביתה. "לפעמים," אמרתי לו בשקט, "הניצחון הכי גדול הוא לדעת מתי להפסיד בקרב כדי לא לאבד את כל המלחמה. אתם תינצלו מחוב של מיליונים ומריבית שהייתה קוברת אתכם לחיים. אפילו תקבלו את מס הרכישה בחזרה"
לטיפים נוספים ולמידע כלכלי נוסף תמצאו באתר של שחר וולף>>>>>
"לסיים עם זה מהר"
אבל לא כל הדרמות בחיים הכלכליים מתחילות בטעויות קטסטרופליות. לפעמים, הן מתחילות דווקא מתפיסות שגויות. למשרדי נכנס זוג צעיר, הורים לחמישה ילדים. הם היו נחושים, כמעט חדורי שליחות. "אנחנו רוכשים דירה ורוצים לקחת משכנתא שנוכל לסיים כמה שיותר מהר, היכולת שלנו היא להחזיר 7,000 שקל בחודש״
הקשבתי, אבל בראשי כבר בניתי את המפה של עשרים השנים הבאות. "אתם רוצים לשלם 7,000 שקל? וההכנסה שלכם היא 19,000, נכון?" שאלתי אותם. "אוקיי. על הנייר זה הגיוני, החזר של 36% מההכנסה החודשית. אבל בואו נחשוב עוד קצת קדימה, אתם תרגישו עומס כלכלי בכל דקה. אתם תחיו בדוחק, תוותרו על חופשות, תילחמו על כל שקל בסופר. והכי גרוע? בעוד עשרים שנה, כשתתחילו לחתן ילדים, תעמדו מולם בידיים ריקות. יהיה לכם בית משלכם, אבל לא יהיה לכם שקל נזיל לעזור להם להתחיל את החיים."
הפילוסופיה שלי הפכה את הקערה על פיה. הצעתי להם לפרוס את המשכנתא ליותר שנים, להוריד את ההחזר החודשי, ולנצל את ההפרש כדי להשקיע במסלולים שיוצרים "ריבית דריבית". המטרה היא לא לגמור את המשכנתא, אלא שהכסף יעבוד בשבילכם.
עדיף לשלם משכנתא עוד כמה שנים, אבל להגיע ליום החתונה של הילד עם קרן השקעות מכובדת שתאפשר לכם לחתן אותו בכבוד ובנחת.
תכנון נכון הוא פאזל רב-ממדי:
- לחשוב קדימה: לא רק על התשלום של החודש הבא, אלא על גיל הפרישה, על הרגעים הגדולים של המשפחה ולהשקיע נכון את הכסף שיעבוד בשבילכם.
- מינוף חכם: להבין שחוב הוא לא תמיד דבר רע, אם הוא משמש ככלי לצמיחה והוא מניב לכם כסף הוא אפילו דבר טוב.
- רווחיות מול סולידיות: לא לפחד משוק ההון, כי הריבית דריבית היא הכוח החזק ביותר ביקום.
- הגנות הכרחיות: לבנות מערך ביטוחים חכם שמוודא ששום קטסטרופה לא תמוטט את המבנה שבניתם בעמל רב.
ההמלצה הכי טובה שאני יכול לתת לכם היא : לפני שאתם עושים עסקה או השקעה של נדל״ן או שוק ההון, תעצרו. תבדקו מאיפה אתם מקבלים את המימון, כמה זה באמת יעלה לכם בסוף הדרך, והאם יש לכם יועץ שרואה את כל התמונה ולא מסתכל רק על העסקה הנוכחית. הכסף שלכם יכול להיות המנוע של החיים שלכם, אתם רק צריכים לדעת איך לנהוג בו.
