רוכשים רבים מתלבטים האם לרכוש נכס מוכן בדובאי או נכס "על הנייר" (Off-plan). ההתלבטות הזו נובעת בעיקר מהמציאות שאנו מכירים בישראל, ומהבלבול שנוצר בין מטרות שונות: האם הכוונה היא לגור בנכס או להשכיר אותו? האם המטרה היא למכור אותו בעתיד ברווח, או להחזיק בו לאורך שנים (למרות שהיא לא מניבה)?
בדובאי הדברים מתנהלים בצורה שונה ומסודרת יותר, וחשוב להבין את הדינמיקה המקומית:
שיטת העבודה של היזמים בדובאי
יזם שבונה 3-5 פרויקטים בשנה, זה אומר שיש לו ביקוש ובנוסף הוא גם שואף להגן על הרוכשים ולחזק את המוניטין שלו כמי שהנכסים שלו שומרים על ערך ואף עולים במחיר. לכן, עם כל פרויקט חדש שהוא משיק, המחירים עולים בכ-5%. כלומר, ברגע שסיים לשווק את הפרויקט הקודם – מתחיל שיווק של פרויקט חדש במחיר גבוה יותר.
לכן, אם קנית דירה היום בפרויקט שבבנייה, עד שהוא יהיה מוכן, סביר להניח שהוא כבר יהיה שווה לפחות 15% יותר – רק בגלל שהמחירים בפרויקטים החדשים ימשיכו לעלות.
וזה עוד לפני שלקחנו בחשבון את העלייה הטבעית של השוק כולו, שנובעת מהתפתחות העיר, מהגידול באוכלוסייה ומהביקוש ההולך וגדל.
זו בעצם השבחה אוטומטית שנובעת מדינמיקה ברורה של השוק ומייצרת יתרון משמעותי לרוכשים בשלבים מוקדמים.
רוצים לשמוע עוד? השאירו פרטים ונחזור אליכם>>
איך זה מגן עליך כמשקיע?
נניח שרכשת נכס בבנייה – כעבור שנתיים, כשהפרויקט מוכן, אתה יכול למכור אותו במחיר אטרקטיבי ביחס לפרויקט חדש שיצא אז לשיווק.
הקונה הבא עשוי להעדיף את הנכס שלך כי הוא מוכן לאכלוס, מתקרב למסירה או מושלם והוא עדיין נמצא בטווח מחיר נמוך יותר מהפרויקט החדש, בזכות זה שנכנסת מוקדם.
בנוסף, גם הקונה הבא יוכל ליהנות מהשכרה מיידית (למשל, דרך Airbnb), והסטנדרט הגבוה שתקבל כבר היום – יבלוט לעומת פרויקטים ישנים
סיבה נוספת: עלייה בעלויות הבנייה
העלייה במחירי הנכסים נובעת גם מגידול בעלויות הבנייה – תופעה עולמית שמשפיעה גם על דובאי. החל מעליית שכר עובדים, דרך חומרי גלם יקרים יותר ועד עלויות רגולציה. לכך מצטרפת גם האינפלציה העולמית, שמכתיבה העלאת מחירים עקבית מצד היזמים.
עליית מחירי הקרקעות – מנוע לעליית מחירים
הביקוש הגובר לנדל"ן איכותי בדובאי, במיוחד באזורים מרכזיים, מוביל לעלייה עקבית במחירי הקרקעות. כיוון שהיצע הקרקע מוגבל, יזמים נאלצים לשלם יותר, והדבר מגולגל למחיר הדירה. זה מורגש במיוחד בפרויקטים חדשים ויוקרתיים, שבהם הקרקע יקרה יותר, אך גם הפוטנציאל לרווח עתידי גבוה יותר
השוק עדיין לא "בוגר" ולכן הסטנדרט עולה
דובאי נמצאת עדיין בתהליך של התמקצעות בשוק הנדל"ן. לכן, הסטנדרטים משתפרים כל הזמן. לדוגמה: בעבר, בפרויקטים ישנים, לא הייתה מערכת קירור מים – בקיץ המים היו פשוט חמים. היום, בפרויקטים חדשים, מותקנת מערכת מיוחדת שמביאה מים קרים לברז גם בעונה החמה.
המשקיע שרוכש נכס היום חייב לחשוב גם על תחרות עתידית: בעוד שנתיים ייצא לשיווק פרויקט חדש, והנכס שלכם יצטרך להתחרות בו – במחיר, באיכות, בגודל ובסטנדרט. לכן, יש חשיבות לרכישת נכס שהוא חדש ככל האפשר, ובאיכות הגבוהה ביותר.
רוצים לשמוע עוד? השאירו פרטים ונחזור אליכם>>
הגדרת מטרה: שלב קריטי ברכישה!
כאשר ניגשים לרכוש נכס בדובאי, חשוב להגדיר את המטרה מראש:
רוב הרוכשים אינם מתכננים לעבור לגור בדובאי, אלא להשקיע. ברוב המקרים, המטרה היא רווח עתידי.
שיקול נוסף: תיווך
רכישת דירה מוכנה (יד שנייה) מחייבת תשלום של 2% עמלה למתווך מצד הקונה, ועוד 2% מצד המוכר – סך הכול 4%. בפועל, המוכר מגלם את העלות הזו במחיר הדירה, כך שהפער האפקטיבי בין דירה מוכנה לדירה חדשה על הנייר קטן אף יותר – ולעיתים מתהפך לטובת הנכס החדש, שמציע גם יתרונות מימון וסטנדרט גבוה יותר.
למסקנה:
העובדה שנכס על הנייר יקר יותר מנכס מוכן בדובאי אינה מצב חריג – היא תוצאה של שוק דינמי, מתוכנן, שבו היזמים שומרים על עליית ערך, משפרים כל הזמן את הסטנדרט, ומציעים תנאי רכישה אטרקטיביים.
למשקיע שמגדיר את מטרתו בבירור, מדובר בהזדמנות אמיתית – לא רק לשמור על ערך ההשקעה, אלא גם להשביח אותה לאורך זמן.
לייעוץ והכוונה לקראת הרכישה הבאה שלך, תשאיר פרטים ונחזור אליך>>
