עסקת "פריסייל" – הזדמנות אמיתית או עבודה בעיניים?

כשניגשים לעסקאות פריסייל חשוב להבין כי קיים בהם יתרון בסיסי מובנה, מכיוון שאין צורך בהעמדת כל הסכום של ההון העצמי, מה שיכול לסייע לרוכשים אשר בידם סכום נמוך ובמהלך השנים הקרובות הם יודעים שיעלה בידם להשלים את יתרת הסכום או לעמוד בתשלומי המשכנתא של הדירה הנרכשת. מצד שני, רוכשים רבים מתפתים להכנס לעסקאות פריסייל ואינם בוחנים את התמונה המלאה, במקרים מסוימים הם אינם יודעים כיצד ישלימו בסוף את הרכישה ובמקרים לא מעטים משלמים על הדירה מחיר גבוה באופן משמעותי ממחירי דירות בנויות באזור. 

אז האם עסקת פריסייל הינה עסקה משתלמת? 

כדי לענות על השאלה הזו עלינו להבין כיצד נולדו עסקאות הפריסייל. כאשר יזם שרכש קרקע מעוניין לעבור לביצוע ולבנות, עליו לגייס בדרך כלל מימון גבוה מן הבנקים, ככל שההון העצמי של היזם יהיה גבוה יותר כך המימון שהוא יקבל מן הבנק יהיה גבוה יותר ובתנאים נוחים יותר. זו הסיבה שגורמת ליזם למכור את הדירות הראשונות במחירים נמוכים בדרך כלל ממחיר שוק. ההנחות האלו יכולות להגיע בחלק מהמקרים לעד 30% ממחיר דירה קיימת, אך קחו בחשבון שהנחות בסדר גודל כזה יהיו בדרך כלל טרום היתר בנייה ואישורים נוספים. ככל שהפרויקט נמצא בשלב מוקדם יותר אחוז ההנחה עשוי להיות גדול יותר, ולהפך. 

כאן יש להבחין בין עסקאות הנעשות טרום היתר בנייה לעסקאות הנעשות לאחר היתר בנייה. כאשר העסקה נעשית לפני היתר בנייה יתכן עיכוב של שנים במסגרת הבנייה, בנוסף יתכן שהתוכניות שיאושרו בפועל יהיו שונות מהתוכניות שהוצגו בפניכם.

לעומת זאת בעסקאות הנעשות לאחר היתר בנייה, במידה וחתמתם על חוזה עם הקבלן אתם מוגנים בחוק המכר ותוכלו לדעת את מועד המסירה המדויק בו תקבלו את הדירה, כאשר ישנו חוזה המעוגן בחוק המכר, גם אם הקבלן איחר ולא מסר את הדירה בזמן תקבלו פיצוי מכח החוק.

מאידך, חשוב לשים כי מאז תחילת המלחמה יזמים רבים משווקים דירות עם היתרי בנייה, בחלקן ניתן לשלם רק 7% במועד החתימה ואת היתרה בסך 93% במועד המסירה. אך פה צריך לשים לב לדבר חשוב, "אין מתנות חינם" ולקבלן שמוסר את הדירה בעוד שנה מהיום אין אף עניין לתת לכם הנחות מפליגות. אם תבדקו היטב תגלו שבמקרים רבים מרבית מן העסקאות האלו פשוט יקרות משמעותית ממחיר דירה בנויה באזור, כך שיתכן שהעסקה המוצעת בכלל אינה משתלמת ותצטרכו להגיע לעליית ערך משמעותית מאד כדי שהיא תשתלם.

לסיכום, בקניית דירה בשלבי בנייה, לפני שאתם ניגשים לעסקה חשוב שתדעו כי תמחור הדירות ע"י היזם מחולק בדר"כ ל-3 שלבים:

השלב הראשון טרום פריסייל friends & family, מכירת הדירות הראשונית הנדרשת עבור הקבלן לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. לרוב ניתן לקבל הנחה משמעותית ממחירון דוח אפס של החברה. המכירה מתבצעת ללא פרסום והכמות מוגבלת מאד.

השלב השני הינו שלב הפריסייל, שיווק ומכירה של דירות לכלל הציבור במחיר המשקף את דוח האפס של החברה, לרוב בהנחה של 5% ממחיר השוק.

השלב השלישי תחילת הבנייה ומכירת הדירות, מחיר הדירות עולה בהתאם לקצב מכירת הדירות.

הרווח בעסקאות פריסייל נובע מקניית הדירה במחירים נמוכים משמעותית ממחיר שוק, ובנוסף מצפי לעליית ערך הדירה העומד בממוצע על כ- 3% – 5% בשנה.

היתרון המשמעותי בעסקאות כאלו הינו ההון העצמי הנמוך הנדרש לחתימת החוזה, וכתוצאה מכך בעסקאות רבות בשנים האחרונות לקוחותינו הכפילו את ההון העצמי שלהם בתוך מספר שנים.

אז כיצד נבדוק שהעסקה אכן משתלמת עבורנו?

ישנן כמה פעולות שניתן לבצע. הכנסו לאתר מדלן ולאתר של רשות המיסים ובדקו בכמה נמכרו דירות בפרויקט שהוצע לכם. במקביל בדקו אצל קבלנים נוספים באזור, כך תוכלו לקבל אינדקציה מסוימת על המחירים שיהיו כאשר השכונה תתאכלס .

 חשוב לזכור כי כדאיות עסקאות פריסייל להשקעה מבוססות רק על עליית ערך הנכס (תשואת השכירות בארץ בדר"כ אינה מצדיקה את הרכישה) ולכן חשוב לבצע עסקה הנמוכה ממחיר שוק של דירה דומה באזור.

במידה ואתם רוכשים נכס לפני היתר בנייה וודאו כי מחירו נמוך משמעותית ממחיר שוק, בנוסף וודאו כי היזם ממנו אתם רוכשים את הדירה הינו בעל נסיון וכבר ביצע פרויקטים דומים בעבר. 

כמו"כ בדקו את הבעלות המשפטית על הקרקע והאם ישנה ערבות בנקאית. במידה ואין עדיין היתר בניה, הכניסו תנאי מפורש בחוזה ההתקשרות המתנה את ההסכם בעמידה בלוחות זמנים להיתר בנייה ותחילת עבודות. 

אז האם עסקת פריסייל הינה עסקה משתלמת? 

בסוף צריך לשלם

צריך לזכור שאת העסקה צריך להשלים וגם אם שילמתם סכום נמוך כעת תצטרכו לשלם סכום משמעותי בסוף התקופה. פה חשוב לוודא שהבנק אכן יאשר לכם משכנתא סמוך למועד המסירה. אם אינכם משוכנעים שתקבלו משכנתא לא כדאי להיכנס לעסקה, זה עלול להוביל חלילה לביטול העסקה ותשלום קנס על הביטול. כדי להבטיח את עצמכם ניתן לבקש כבר כעת משכנתא על הדירה ולמשוך רק סכום מסוים ואת היתרה סמוך למועד המסירה. (עלות הריבית כעת יקרה ויש לקחת את זה בחשבון).

כדאיות העסקה

לפני שנכנסים לעסקה חשוב לשקלל את העלויות השונות סביב הנכס כשכ"ט לעו"ד, מתווך, יועץ משכנתא, עלות הריבית ושכירות שתשלמו בשנים האלו וכן לבחון "עלות אלטרנטיבית" – האם ישנה הצעת השקעה נוחה יותר ובעלת תשואה דומה.  

קחו בחשבון כי ככל שיעבור יותר זמן ממועד המסירה למועד בו תמכרו את הנכס, הסיכוי לעליית הערך באופן משמעותי – יעלה, ולכן כחלק מהשיקולים כדאי לבחון האם אתם מסוגלים להחזיק בנכס לפחות שנתיים ממועד המסירה.

חברת Araka הינה חברה המתמחה בתיווך ושיווק דירות ומגרשים במדינת ישראל. בכל עסקה נעשית התאמה אישית ומדויקת העונה לצרכי הלקוח ולוקחת בחשבון את רצונותיו, טעמו האישי והתאמה מדויקת לתקציב ולמצב הכלכלי של משק הבית. 

לכל לקוח הפונה לחברה נעשית פגישת אפיון מדויקת המתחשבת בתקציב הלקוח, מצבו המשפחתי והפיננסי ולקיחה בחשבון של שינויים בהכנסה ובמצב הכלכלי בשנים הקרובות. לאחר המיפוי מוצעות מספר הצעות ממגוון הנכסים שברשותנו, לבחירת הלקוח.

 לחברה מגוון פתרונות מימון ע"מ שהלקוח יוכל להשלים את הרכישה בצורה המהירה והטובה ביותר.

אז האם עסקת פריסייל הינה עסקה משתלמת?