כלל 1: למכור לפני שקונים
כאשר יש מכירת נכס קיים וגם רכישת נכס חדש הצורה החלקה והטובה ביותר שבה העסק יתנהל היא כאשר המכירה של הנכס הקיים תתבצע לפני הרכישה של הנכס החדש. כך העורך דין מקרקעין שינהל את 2 העסקאות יוכל בקלות לתזמן את התשלומים של הקניה והתקבולים ממכירת הנכס . מניסיון של שנים רבות, בסיטואציה כזו עניין המשכנתא נעשה פשוט מאוד. לעיתים נדרשת רק משכנתא על הנכס הנרכש ולעיתים גוררים משכנתא ישנה לנכס החדש פלוס תוספת באם נדרש.
כאשר המכירה נעשית לאחר הקניה, הדבר אפשרי אבל מורכב יותר בעיקר אם יש משכנתא קיימת על הנכס הקיים.
יש לך שאלה בנושא משכנתאות ? לחץ כאן ונחזור אליך>>>
כלל 2 : לשקלל עלויות
כאשר רוכשים נכס חדש, בין אם נכס יד שניה או מקבלן, יש עלויות נלוות למחיר החוזה. זאת אומרת, אם מחיר החוזה לדוגמא הינו 2.5 מיליון ₪ זה לא יסתכם בכך. יש לקחת בחשבון הוצאות תיווך אם יש, עלות שמאי, מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין וליועץ משכנתאות, אגרות לטאבו .
מחיר החוזה + עלויות נלוות = עלות אמתית של הנכס החדש
קבלת ההחלטה על מעבר לנכס חדש צריכה להיעשות רק לאחר שיודעים את העלות האמתית של הנכס החדש.
כלל 3: הון עצמי
הון העצמי הנדרש לעסקה הוא קריטי. פעמים רבות מידי לאורך השנים נתקלתי בלקוחות שכל כך היו מרוכזים בנכס "המציאה" שמתווך הדירות השיג להם, במחיר שלא יחזור על עצמו, עד שלא שמו לב לעובדה הפשוטה שאין להם מספיק הון עצמי כדי לקבל משכנתא על פי הוראת בנק ישראל.
לעיתים ההון העצמי מספק, אבל הלקוחות לא עומדים ביחס ההחזר, כלומר עד כ35 אחוז מסך ההכנסה הפנויה.
כאשר ההון העצמי אינו מספק, העסקה אינה משתלמת כלכלית בהרבה מקרים.רכישת נכס חלופי הוא דבר מבורך. זוהי התחדשות. רק צריך לפעול בצורה מושכלת ונבונה.
כאשר פועלים בצורה נכונה, הדברים נעשים בצורה חלקה ופשוטה.
