הוא עדיין לא בן 30, תושב בית שמש, נשוי ואב לתאומים, אבל יהושע רובינשטיין כבר מוביל את אחד המהלכים המשמעותיים ביותר בעולם ההשקעות החרדי בשנים האחרונות. כמנכ"ל חברת "קלריטי" (Clarity), אותה הקים יחד עם שותפיו אסף ואליאב בעלי חברת 'מעוף' ובעלי ניסיון של 25 שנה בנדל"ן, הוא עומד במרכזו של סחף אדיר. מאות פניות זורמות למשרדי החברה מהציבור החרדי שמחפשים לרכוש דירה בשוק אלטרנטיבי ומאפשר יותר מהשוק הישראלי הקפוא.
תפסנו אותו לשיחה צפופה כדי להבין מה גורם למשקיע חרדי שמרן לקחת את הכסף שלו למדינה ערבית, והאם באמת אפשר לקנות דירה בלי להשתעבד לחובות לכל החיים.
יהושע, אנחנו שומעים על רכבת אווירית של משקיעים לדובאי. מה קרה פתאום?
זה פשוט עניין של מתמטיקה שכבר אי אפשר להתעלם ממנה. כל משקיע חרדי מכיר את המשוואה בישראל שבה נדל"ן אמור להיות בטוח, אבל בפועל הוא הפך למקור לחרדה כלכלית. בישראל, כדי לקנות דירה להשקעה, אתה צריך הון עצמי אדיר ונכנס לחובות כבדים שחונקים את המשפחה. בדובאי הסיפור הפוך לגמרי.
למה הכוונה הפוך? בסוף דירה זו דירה.
ההבדל הוא במחיר הכניסה ובחובות. אסביר, דירות חדשות בדובאי נמכרות במחיר הנמוך בכמיליון שקלים ממחיר השוק הממוצע לדירה בישראל. הפער הזה הוא תהומי. בעוד שבישראל המחירים וההון העצמי הנדרש מהווים מחסום כניסה למשפחות רבות, המחירים בדובאי מאפשרים למשקיעים להתחיל השקעה עם הון עצמי נגיש מאוד של החל מ 200,000 שקלים בלבד. זה משנה את כל התמונה כי אתה קונה נכס, ולא משתעבד אליו.
יש לכם 200,000₪+ הון עצמי – בדקו זכאות תוך 30 שניות לדירות של 650 אש"ח לחצו כאן>>>>
הבעיה הישראלית: משקיעים כדי להפסיד
אחת הנקודות המרכזיות שעולות לי בפגישות עם הלקוחות שאומרים לי לי "נמאס להוציא כל חודש כסף מהכיס כדי לכסות את המשכנתא של "ההשקעה" למשך 30 שנה כדי שכשאגיע לפנסיה אוכל לקבל מהנכס 5,500 בחודש, זה לא הגיוני" עקב האכילס עליו מצביע רובינשטיין, הוא התשואה השלילית המאפיינת את השוק בישראל. לדבריו, משקיעים בישראל לא רק שלא רואים כסף מהדירה, אלא נאלצים להביא כסף שאין להם כל חודש.
הרבה אנשים אומרים "לא נורא, הדירה תעלה את הערך שלה." זה לא נכון?
זו בדיוק המלכודת. בישראל, ריבית המימון נושקת ל 5% בעוד תשואת השכירות הממוצעת היא כ 2.5% בלבד. המשמעות היא שההשקעה מייצרת תשואה שלילית בכל חודש. אתה בעצם משקיע כסף כדי להפסיד כסף מדי חודש, בתקווה שיום אחד ערך הדירה יעלה, בזמן שאתה לא יודע אם היא תעלה, מתי היא תעלה ובכמה היא תעלה. נקודת הפתיחה שלך היא הפסד וודאי על פני רווח בספק. זה מבלי לדבר על ירידת המחירים בישראל בשנתיים האחרונות.
בדובאי פיתחנו את עקרון ההשקעה השקטה.
הרעיון הוא להשקיע בנכס שההכנסה החודשית שלו משכירות גבוהה מעלות המימון. התשואה השנתית הממוצעת מהשכירות בדובאי עומדת על 7% עד 9%. דמי השכירות הגבוהים האלו מכסים את תשלומי המימון ואף משאירים עודף בחשבון הבנק של המשקיע. זה מצב שבו לא צריך להוסיף כסף מהבית לא ברכישה, ולא כל חודש.
ישראל מיצתה, דובאי רק מתחילה
אחת השאלות הגדולות של משקיעים היא האם הם לא איחרו את הרכבת. רובינשטיין טוען שההשוואה לישראל מוכיחה בדיוק את ההפך. אולי המחירים בדובאי כבר בשיא? להפך. מי שנמצא בשיא, ואולי אפילו קצת אחריו, זה השוק הישראלי. ישראל מיצתה במידה רבה את עליית הערך המהירה. בשנתיים האחרונות אין עליית ערך בארץ ולאחרונה אף פורסם כי יש ביטולי עסקאות מהסיבה שמי שקנה דירה לפני שנתיים, ערכה ירד ולכן שווה לו לוותר על ההון הראשוני שהשקיע בדירה. , וה.
לעומת זאת, דובאי מזכירה את שוק הנדל"ן בישראל לפני עשרים שנה. אנחנו נמצאים בעיצומה של תנופת פיתוח אדירה. יש כאן תוכניות ממשלתיות סדורות לעתיד. תוכנית דובאי 2040 שואפת להכפיל את האוכלוסייה מכ 4 מיליון תושבים כיום. קצב ההגירה החיובית עומד על כ 250,000 תושבים חדשים בכל שנה. הנתון הזה מייצר ביקוש קשיח ומתמיד לדיור ולשכירות, מה שדוחף את המחירים למעלה.והם עדיין נמוכים יותר מהערים המובילות בעולם כמו ניו יורק, סינגפור, פריז ולונדון.
ובכל זאת, מדינה זרה. זה בטוח?
חד משמעית כן, וזה אחד הדברים שהכי מפתיעים את הציבור החרדי. השוק בדובאי עבר מהפכה של רגולציה. מדובר על רישום מלא בטאבו על שם הרוכש, בעלות מלאה על הנכס ופיקוח ממשלתי הדוק שמגן על הכסף של המשקיעים מרגע הרכישה ועד קבלת המפתח. השילוב הזה בין מחיר כניסה נגיש, ביטחון מלא בנכס ופוטנציאל השבחה אדיר הוא מה שהופך את דובאי ליעד המוביל למשקיע שמחפש שקט נפשי.
ומה לגבי החשש מהשקעה במדינה ערבית? בכל זאת, המצב הגיאופוליטי באזור מורכב.
"זו שאלה שאני שומע הרבה", מחייך רובינשטיין. "אנשים שואלים אותי אם זה יחזיק, אם זה יציב, או שאולי יום אחד זה ייגמר". התשובה נמצאת בשני מישורים, הראשון – בעובדות בשטח. רק לאחרונה פורסם על מיזם משותף של רכבת מדובאי לישראל , מיזם שאפתני בעלות של מליארדים שמראה את חוזק הקשר בין המדינות, איחוד האמירויות כבר מושקעת בישראל במיליארדים, כולל החזקה של 30% מאסדת הגז 'תמר' והשקעות בחברות ביטחוניות רגישות. היקף הסחר חצה את רף ה 5 מיליארד שקלים, והם אפילו רכשו קרקע יקרה לשגרירות קבע בהרצליה, צעד שמעט מאוד מדינות עושות. המבחן האמיתי היה בזמן המלחמה, כשחברות תעופה אחרות עצרו טיסות, החברות האמירתיות לא הפסיקו לטוס לישראל ליום אחד ואף תגברו את הקווים. חברות אמיתית נמדדת בשעת משבר, והאמירויות הוכיחה שהיא כאן כדי להישאר עם שותפות אסטרטגית עמוקה וארוכת טווח." המישור השני זה בשטח, שאני כחרדי מסתובב בדובאי ללא חשש, אנשים עוצרים ללחוץ לי את היד ומתעניינים בדרך החיים שלנו, אבל אתם יודעים, אל תאמינו, תיסעו לדובאי ותחוו את זה, בואו נגיד ככה, נכנסים לדובאי במחשבה או חשש מסויים ויוצאים במחשבה אחרת לגמרי.
