איש הנדל"ן והכלכלה ברוך בנארויה, בריאיון מקיף על ההחלטה המשמעותית של בנק ישראל להקשות על הקבלנים במכירת דירות בשיטת הבלון. מהן המשמעויות של החלטה זו בעבורנו, והאם היא זו שתשנה את כללי המשחק? שיחה מקיפה על מצב הנדל"ן וההשקעות בימים אלו, וגם שיחה גלויה על מצב ההשקעות במגזר החרדי, שחלקן התבררו בשנה האחרונה כפיקציה. "אני לא נותן לאף אחד הלוואות ולא יוזם גם הלוואות צדדיות. אתם קונים דירה שבדקנו מכל זווית אפשרית שהיא נכונה להשקעה. את הדירה אתם רוכשים מהקבלנים המובילים, מהשורה הראשונה של חברות הבנייה בישראל, הנסחרות בבורסה. כל מי שנכנס לעסקאות הללו הרוויח בין 300 אלף ש"ח ל-500 אלף ש"ח בתוך כארבעה חודשים מרגע הרכישה."
בנק ישראל הודיע על שינוי משמעותי במתווה המימון לקבלנים: החל מהרבעון הבא יבוטל המודל הפופולרי של הלוואות בלון, שאפשרו לדחות את החזר הקרן עד למסירת הדירות. ההחלטה נובעת מהחשש לעלייה בסיכוני אשראי בענף הבנייה, שמסתמך על גיוסי חוב בהיקף של כ-200 מיליארד ש"ח. צעד זה עלול לגרום לעליית מחירי הדירות, שכן הקבלנים יידרשו לגייס הון רב יותר וכתוצאה מכך כך ימכרו פחות דירות. הבנקים, מצדם, תומכים בצעד מטעמי יציבות פיננסית, בעוד היזמים מזהירים מפגיעה קשה בקצב התחלות הבנייה. "אני רואה זאת כצעד מבורך", אומר לנו בפתח הריאיון איש הנדל"ן ברוך בנארויה מבעלי ארויה נדל"ן. "בטווח הארוך, הוא יוביל לעלית מחירי הדירות. אם אנחנו מסתכלים על ההשפעה בטווח הקצר שוק הדירות מיד שנייה יתחיל להתעורר. בשנתיים האחרונות הוא היה רדום, ועכשיו הוא יחזור להיות פעיל הרבה יותר. המחירים בשוק זה צפויים לעלות, משום שהאפשרות לרכוש דירה על הנייר ולהמתין לבנייה – הולכת ונגמרת", מסביר בנארויה.
אז אתה בעצם מדבר על עלייה במחירים? ואיך הקבלנים יגיבו לזה?
"אני מדבר על אפשרות לירידה מסוימת בשלב הראשון, אך היא לא תהיה דרמטית. ייתכן שנראה דירות שמחירן ירד במעט, דירה שעלתה 1.7 מיליון ש"ח מחירה ירד ל-1.65 מיליון ש"ח, אך בשל עליית הריביות ועלויות המימון, הרוכש ישלם יותר בסופו של דבר.
"כלומר, גם אם המחיר נראה מפתה יותר, הריביות שייגבו לאורך זמן יקזזו את הפער של את ההוזלה ואף יעברו אותו. רבים מהקבלנים ישנו את הדרך שבה הם מתמחרים את הדירות, ולכן הם יבנו פחות דירות.
"כיום, בחוזים רבים קיים סעיף של פטור מהצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה. כיום, קבלנים פחות יסכימו לוותר על סעיף זה וימשיכו לגלגל את העלויות על הלקוחות. הרי בסופו של דבר, כשהביקוש גבוה וההיצע אינו גדל משמעותית, הקבלנים לא יספגו את העלויות – הם פשוט יגלגלו אותן על הרוכשים".
לדעתך בנק ישראל עשה את המהלך הזה כדי להוריד את מחירי הדיור?
"אני לא חושב שהמטרה כאן היא להוריד את מחירי הדירות. בסופו של דבר, בנק ישראל פועל מתוך שיקולי יציבות פיננסית. יש בנקים שמעניקים מימון לשלבי הביצוע של הפרויקטים, וברגע ש-90% מהמימון נוצל, נוצר סיכון גדול בעבור הבנקים. בנק ישראל מנסה למנוע מצב שבו פרויקטים יתקעו בשל קשיי מימון – אבל הורדת מחירים? זה לא היעד המרכזי."
האם לדעתך תהיה השפעה שונה על אזורים שונים?
"כן. יש אזורים שבהם המחירים התנפחו מעבר לשווי הריאלי, בעיקר בפריפריה הרחוקה. שם ייתכן שנראה ירידת מחירים משמעותית. ואולם באזורים עם ביקוש חזק, כמו בירושלים, בתל אביב ובערים נוספות שבהן יש עסקאות רבות, ההשפעה תהיה שונה, והמחירים עשויים להישאר יציבים או לרדת בצורה מתונה בלבד".
האם השינויים הללו לא ישפיעו גם על מי שכבר רכש דירה בשיטה הזו? האם הם עשויים להשפיע על רוכשים עתידיים?
"קודם כול, חשוב להדגיש שההנחיות עדיין לא נכנסו לתוקף באופן רשמי. מי שעדיין חכם ויכול לנצל את ההזדמנות הזו, עדיין יכול להיכנס לעסקאות במסגרת המודל של 20/80 לפני שההנחיות החדשות ייכנסו לתוקף. יש עדיין חלון הזדמנויות לביצוע עסקאות במתווה הקיים.
"מי שכבר סגר עסקה והחוזה שלו נכנס לתוקף – העסקה שלו אינה מושפעת מהשינויים, שכן הם יחולו רק בעתיד, לאחר שההנחיות החדשות ייכנסו לתוקפן. במילים אחרות, ההשפעה תהיה רק על עסקאות שייחתמו מרגע שהרגולציה החדשה תיכנס לתוקף".
למרות הריבית הגבוהה המתמשכת והירידה שנרשמה בשווקים בארה"ב בשנים האחרונות, השינויים בשוק הנדל"ן טרם נראו. בתחילת הקורונה השוק חווה עצירה קלה ואף ירידות מסוימות באזורים אסטרטגיים בארץ, אולם ירידות אלו התבררו כשלב זמני בלבד בדרך לעליות חדות.
ערים שאינן נחשבות למרכזיות כמו תל אביב וירושלים, הפכו ל"מכרות נדל"ן" שצמחו בצורה בלתי פרופורציונלית. ערים כמו בית שמש, קריית גת, לוד ועוד הציגו נתונים מרשימים, שהמשיכו להקשות בעיקר על זוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה או להשקיע בנדל"ן. בנארויה, בן 34 תושב כפר חב"ד, אשר ברזומה שלו עשרות עסקאות נדל"ן בשנים האחרונות, אינו מתרשם מהבטחות משרד השיכון. לדעתו אנו צועדים לעבר מציאות של שני מעמדות: מעמד העשירים שבבעלותם דירה, ומעמד חסרי הדירה. לשיטתו, ככל שיעבור הזמן הפערים בין שני המעמדות הללו רק ילכו ויתרחבו, ואילו מעמד הביניים צפוי להצטמצם עד כדי היעלמות בכל הנוגע לבעלות על נכס".
איך אתה מסביר את זה שבשונה ממדינות אחרות בעולם, שום דבר לא טלטל באמת את מכירי הנדל"ן בארץ והמחירים רק ממריאים?
"אנשים מתמקדים בכל מיני דברים שמסיחים את הדעת, אבל הנקודה הקריטית באמת היא הריבית של בנק ישראל. הלחץ להורדת הריבית גובר מאוד, במיוחד לאחר שבנק ישראל הכריז על צעדים נגד הקבלנים. כעת מופעל עליו לחץ כבד להפחית את הריבית, על מנת להניע את המשק. אנו נמצאים כבר תקופה ארוכה עם ריבית גבוהה, ואני, כמשקיע, רוצה להבין לאן הריבית הולכת. אם הריבית גבוהה וצפויה לרדת – זה הזמן להשקיע. אם הריבית נמוכה – מחירי הדירות כבר עלו. משום כך, בעיניי, הריבית היא הפרמטר המרכזי הקובע לאן המחירים ילכו. כרגע הריבית יכולה רק לרדת, אין לה עוד מקום לעלות. ברגע שהריבית תרד, המחירים יזנקו בצורה משמעותית.
"בסופו של דבר, מי שכבר רכש דירה יכול לשפר דיור, ואני רואה זאת כל הזמן אצל הלקוחות שלי. כך למשל, לקוחות מאלעד אומרים לי שמי שלא קנה דירה בעיר לפני כמה שנים – נאלץ כעת לרכוש במקומות מרוחקים יותר. כבר אמרתי זאת בעבר, ואני אומר זאת שוב: מעמד הביניים הולך ונמחק. הוא פשוט נעלם. היום יש עשירים ויש עניים. מי שמחזיק דירה יוכל למכור ולקנות נכס משודרג, כי יש לו הון עצמי שמאפשר זאת, אבל מי שלא נכנס למשחק ולא רכש נדל"ן – לא משנה כמה הוא ירוויח, הוא תמיד ייתקל בחסמים הולכים ומחמירים שיקשו עליו לקנות דירה".
הריאיון עם בנארויה הוא מרתק. ידיעותיו בשוק הנדל"ן והידע הכלכלי שלו הם באמת מדהימים ומשנים כללי משחק. הוא מדבר על כוח קנייה, ומשתף אותנו – תוך כדי ריאיון – בשיחות עם לקוחות, שמספרים שקנו בפרויקטים הכי נחשקים בישראל ב-400 אלף שקל פחות ממחירי השוק. אחד מהם מספר לנו על דירה שהוציא לפני כמה ימים למכירה ב-600 אלף שקל יותר ממחיר הקנייה. אין ספק שמדובר בנתונים שהם מדהימים.
מה יש לכם היום להציע בחברתכם לזוג צעיר שמתעניין?
"ראשית, ברוך ה' רוב הלקוחות שלנו שקנו פרויקטים ששיווקנו בחצי השנה האחרונה, הרוויחו 250- 500 אל"ש כבר עכשיו, כשהם מפנים את הדירה שלהם למתווכים, וזה עוד לפני שנכנסים לדירה, שיש לזה משמעות אחרת בכל עסקת נדל"ן. עסקאות שביצענו בבית וגן, באור יהודה, בירושלים (קריית יובל) ובפרויקטים של 'אפריקה ישראל' – כולן הניבו ללקוחות תשואה כפולה בתוך פרק זמן קצר מאוד. אני שמח וגאה בכך".
תן דוגמה למשהו קונקרטי מחצי השנה האחרונה.
"אחד הפרויקטים שלנו ביהוד-מונוסון, אותו רכשנו יחד עם חברת 'האורה', כלל דירות שנרכשו ב-2.6 מיליון ₪ וששווקו בהמשך ב-3 מיליון ₪. כיום, אחרי ארבעה חודשים בלבד, המחירים כבר נסקו ל-3.2 מיליון ₪ – והדבר עוד לפני שהקרקע פותחה במלואה! אנחנו רוכשים נכסים עוד לפני שמתחילה הבנייה בפועל, דבר שמאפשר לנו להציע ללקוחות מחירים אטרקטיביים במיוחד. הלקוחות שלנו נהנים מהכפלה של כספם בתוך חודשים ספורים."
ובכל זאת, אתם לא היחידים בשוק: מה הערך המוסף שלכם על פני שאר חברות ההשקעות בנדל"ן?
"ראשית, אנחנו בודקים אזור עם ביקוש חזק, כמו למשל בסביבת רכבת קלה, מבני ציבור, גני ילדים ושלל פרמטרים שמשפיעים משמעותית על העלייה העתידית של הנכס. אנחנו לא לוקחים שאריות של פרויקטים במיקומים אקראיים. לא אחת הגיעו אלינו חברות מכובדות, אך סירבנו בגלל הסיבות הללו. שנית, אנחנו פועלים במודל של 'בוטיק נדל"ן' – אנחנו מתמקדים בנכסים נבחרים שמתאימים לקהל היעד שלנו, שהוא הציבור החרדי. הרצון הגדול שלנו הוא שהלקוחות שלנו ירוויחו כמה שיותר. הדבר השלישי והמרכזי מבחינתי הוא הדירות שאנחנו מוכרים. אני יודע בוודאות שהשוק מוצף במגוון הצעות מפתות, ואני חייב לומר שלחלקן הגדול נחשפתי ושרובן ככולן הן עסקאות לא משתלמות בטווח הקצר והארוך. אתן דוגמה לאחת מהעסקאות שראיתי לאחרונה, שבהן מציעים פרויקטים למסירה מיידית במחיר נמוך. בבדיקה שעשיתי, מדובר בפרויקט שבו הקבלן מתקשה למכור את הדירות ולכן מציע מחיר נמוך מאוד. משום כך אני אומר: תבדקו היטב איפה נמצא הנכס, מתי מוסרים אותו, כמה דירות נמכרו – אלה נתונים שאדם מן השורה לא יכול לדעת אותם, אלא אם הוא מכיר את הנפשות הפועלות. כמו כן, אנחנו לא נותנים הלוואות ולא מעניקים אפשרות להלוואות. אנחנו בודקים מה הלקוחות מסוגלים לשלם, ובאותו סכום הם רוכשים מהחברה. חשוב להדגיש שוב שמדובר בחברות הבנייה הנבחרות בישראל, שכולן נסחרות בבורסה. אני גאה לומר שכל מי שנכנס לעסקאות הללו הרוויח בין 300 אלף ש"ח ל-500 אלף ש"ח בתוך כארבעה חודשים מרגע הרכישה".
איזו עסקה מעניינת יש לכם כיום שהיית מצביע עליה כעל עסקה מניבה במיוחד?
"כיום אנו עובדים על פרויקט ייחודי ברובע הבינלאומי, הנמצא בשלבי תכנון מתקדמים ושמותאם הן למגורים והן להשקעה. המחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק – דירת 5 חדרים נמכרת אצלנו ב-2.5 מיליון ש"ח, בעוד שבשוק דומות לה נמכרות ב-2.8-2.9 מיליון ש"ח (17,500 ש"ח למ"ר). בנוסף, יש לנו עסקאות אטרקטיביות בלוד, במרחק 5 דקות הליכה מהרכבת, עם תוכניות להתחדשות עירונית".
למה שלקוחות לא יחכו לתוכנית 'מחיר למשתכן' ובכך יקבלו הנחה משמעותית?
"משרד האוצר עצר כעת את תוכנית 'מחיר למשתכן', למרות הרצון הגדול של משרד הבינוי והשיכון להמשיך בה. המשמעות היא שאנחנו נכנסים לאירוע נוסף שעשוי להוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור. גם אם משרד האוצר יאשר למשרד הבינוי והשיכון להמשיך בתוכנית, ההנחות שינתנו יהיו קטנות יותר מבעבר – סדר גודל של הנחה של 150,000 ש"ח, דבר שברור לכולם שאין בו הרבה משמעות. בנוסף, ידוע לנו בוודאות שיהיה מדובר בפריפריה הרחוקה ושהרבה זוגות צעירים יתלבטו, כי 'מחיר למשתכן' מיועד בדרך כלל לדירה ראשונה. ישנם עוד הרבה אלמנטים חשובים לזוג צעיר הנכנס לדירה ראשונה, כמו חינוך, קהילה ומשפחה, שלעתים מאתגרים אותם לפני שיסגרו את העסקה. בנוסף, אי אפשר שלא להזכיר כי ה'מחיר למשתכן' הוא צמוד מדד, כך שההנחה אינה רלוונטית במידה רבה".
ראינו השנה צמיחה יפה מאוד בשוק ההון, מה דעתך לפנות לאפיקים הללו?
"שוק ההון רשם בשנה האחרונה תשואות של כ-20%, אך המשמעות היא שעל השקעה של 400,000 ש"ח מתקבלת תשואה של 80,000 ש"ח בלבד. לעומת זאת, בהשקעה בנדל"ן ניתן לרכוש דירה מתחת למחיר השוק, וכתוצאה מכך לייצר רווחים משמעותיים הרבה יותר. היתרון המרכזי בנדל"ן הוא המינוף: כאשר רוכשים נכס בשווי של 2 מיליון ש"ח עם הון עצמי של 400,000 ש"ח, הרי שהתשואה בפועל היא על כל הסכום, ולא רק על ההון העצמי שהושקע".
לסיום, ערב חג החירות, איזה מסר היית רוצה להעביר?
"אנחנו כאן כדי לעזור למשפחות להבין איך ניתן לשנות את המציאות הכלכלית שלהן. לאנשים יש לעיתים קיבעון מחשבתי, אבל אם הם יפתחו את הראש, הם יראו שהשקעה חכמה יכולה לשנות את חייהם מקצה לקצה. אנחנו מציעים מודל השקעה בטוח, שמאפשר גם למשפחות צעירות להתחיל לבנות את עתידן בצורה נכונה".
