מכר שפגשתי באחרונה לא הסיר חיוך מאוזן לאוזן במשך כל שיחתנו. "עשיתי 2 מיליון שקל השבוע" הוא סיפר לי בסוד. אקזיט הייתה המחשבה הראשונה שלי, אבל התשובה הייתה פשוטה יותר: יום אחרי שסיכם על מכירת ביתו, עבר בשכונה רוכש פוטנציאלי אחר מדלת לדלת ושאל כל שכן האם הבית למכירה. הוא לא התבלבל כששמע את התשובה "כבר מכרתי" ובמקום הציע 2 מיליון ₪ יותר משווי עסקת המכירה – ולקח את הבית.
זו דוגמה קיצונית (או שלא) לדרמה שהתפתחה בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן בישראל, בתמיכתה של ריבית נמוכה (אבל לא רק), המאפשרת לחברות וליזמים להגדיל את פעילותם העסקית ולמשקי הבית להגדיל את התצרוכת.
בעולם הנדל"ן, אשר רובו המובהק מבוסס על אשראי, מחיר הכסף הזול סייע לא מעט לגידול המשמעותי בפעילות ובסחר בנדל"ן, וכמובן לעלייה משמעותית של מחירי הדיור בארץ. הריבית הנמוכה אינה הגורם היחידי לעליית מחירי הדיור, אך היא גורם חשוב שככל הנראה עומד להשתנות. לאחרונה העלה בנק ישראל את הריבית פעמיים והיא עלתה כבר מרמה של 0.1% ל- 0.75% והתחזית הרווחת הינה לעליות נוספות בשנה הקרובה. כנגזרת, ריבית הפריים, אשר משמשת כבסיס להלוואות משתנות במערכת הפיננסית בישראל, ע"פ לא מעט גורמי מקצוע, תעלה בזמן הנראה לעין לאזור ה- 3% ואפילו 4% בשנה.
העלאת הריבית שנועדה להוריד את האינפלציה, אמורה לעצור או למתן גם את הצמיחה בפעילות העסקית בעולם הנדל"ן בשל התייקרות מחיר הכסף (הן של רוכשי הדירות והן של היזמים). רוכש דירה פוטנציאלי מבין שכח הקניה שלו נמוך יותר, יזם מנגד מבין שהעלויות שלו גדולות יותר.
אז האם יש דרך להתמודד עם עליית מחיר הכסף או שהמשמעות של עליית הריבית היא שמחירי הדיור צפויים לרדת?
לעניין מחירי הדיור, אמנם השפעת הריבית אמורה להיות גורם שמקטין את הביקושים, אולם אסור לשכוח מאפיינים ייחודיים הקיימים בישראל – ריבוי טבעי גבוה, מחסור אדיר בקרקעות לבניה, תשתיות תחבורה לא ראויות, גורמים היסטוריים/פסיכולוגיים, ולאחרונה אי יציבות פוליטית המשפיעה על התכנון קדימה ועוד.
רוכשי הדירות (למגורים ולהשקעה) יידרשו להבין שכח הקניה שלהם קטן במקצת, ויותר מבעבר יידרשו להקפיד על רכישה התואמת לתקציב, ניהול נכון של מסלולי המשכנתא ובחינת כלל ההוצאות השוטפות. תקציב הרכישה חייב לכלול בתוכו את עלויות המימון והעלויות הנלוות המשוערות בתוספת מרווחי בטחון לשינויים (עליות נוספות בריבית, עליה במדד המחירים לצרכן ו/או מדד תשומות הבניה ועוד). חשובה גם ערנות יתר לניצול הזדמנויות הנובעות מאי תמחור נכון, או מחוסר בנזילות של הצד המוכר.
ומה בנוגע ליזמים? אם לא הספיק הכתוב לעיל, כחברה מתמחה ומובילה בליווי מימון ליזמים ופרויקטי התחדשות עירונית, אנו נתקלים בתקופה האחרונה באתגר הגדול ביותר שכל יזם מתמודד איתו: בנקים רבים חצו או נושקים למגבלת יחסי הלימות הון והחשיפה לתחום הנדל"ן והיכולת והרצון לממן עסקאות, על אף שחלקן מעולות, קטנים. כאן נכנסות לתמונה חברות אשראי חוץ בנקאיות שבשנים האחרונות צברו תאוצה אדירה, נוכח תחרות נמוכה שאפיינה את השוק הפיננסי בארץ שנים ארוכות, והן החלו ללוות גם פרויקטים בסדרי גודל אדירים, שבעבר היו נחלת המערכת הבנקאית בלבד.
איך מצליחות חברות המימון החוץ בנקאי ללוות פרויקטים גדולים כקטנים? מעבר לידע הרב שנצבר בהן לאורך השנים, כולל גם גורמים יוצאי המערכת הבנקאית, נראה כי ההצלחה שלהן קשורה גם לעובדה שהן מספקות ליזמים מערך תמיכה שנועד לסייע בגיבוש האסטרטגיה העסקית, גמישות מחשבתית, התאמת המימון המיטבי, שירות, תוך שמירה קפדנית על מארג הבטוחות. כאשר המטרה של שני הצדדים (היזם וחברת המימון) היא כמובן ניהול נכון של הסיכונים מצד המממן ומיקסום הרווחים מצד היזם.
אחד הקשיים הגדולים שעימם מתמודדים כל המעורבים (הרוכשים, היזמים והן גופי המימון) הוא "השתוללות" המחירים. הן עליה, והן ירידה. מצב כזה, כפי שאנו עדיין רואים כיום באזורים מסוימים בישראל, מייצר קושי רב בניסיון להבין מהו המחיר הנכון באותה נקודות זמן, כאשר שינויים בשיעורי הריבית רק מוסיפים לחוסר הודאות.
תכנון לקוי של עסקה וחוסר בגמישות והבנה של השפעות השינויים מצד כל אחד מהמעורבים עלול לגרום לנזקים כספיים לא קטנים, כאשר אירועים רבים כאלו עלולים ליצור רעשי רקע משמעותיים עד כדי השפעה על עליית או ירידת מחירים חריגה. האתגר הזה מחדד את הצורך בעיקר של יזמים ומממנים בשיתוף פעולה נכון בניהול הפרויקט ומציב בפועל את שניהם באותו צד של העסקה.
התקופה הקרובה שיכולה להארך אף שנה-שנתיים, תהיה מחד שונה מזו שהתרגלנו אליה בשנים האחרונות. יהיה מחיר לכסף, גופי המימון יהיו סלקטיביים, השמרנות תחזור להיות חלק מהותי ואינטגרלי משיקול דעת היזמים וגופי המימון השונים. ומאידך, תייצר הזדמנויות שיהיה מעניין ושווה להיערך אליהן.
הכותב הינו סמנכ"ל הכספים בחברת ברקת קפיטל, המתמחה במימון ליווי בניה וגישורים לקבוצות וליזמים.
