מי שנפל – זה בגלל החלום לעשות כסף מהיר": רייניץ עוצר את השעון

כ-20% מעלותה של עסקת נדל"ן ממוצעת למשקיע מורכבים מהוצאות נלוות שאינן מחיר הדירה עצמו – נתון שרוב הרוכשים אינם מודעים אליו כלל. את התובנה המטלטלת הזו הציג יעקב רייניץ, כתב "המודיע" ויועץ נדל"ן ותיק, בשיחה עם איתמר שולם במסגרת פרק הבכורה של הפודקאסט הכלכלי "חרדים לנדל"ן". הראיון נערך על רקע התפכחות השוק מהאופוריה של אחרי הקורונה, וחושף את המלכודות הממתינות למשקיעים הלא מנוסים.

"מי שקונה כדי לעשות 'פליפ' מהיר – ייפול מהר מאוד"

בשנים האחרונות, ובעיקר בתקופת הריבית האפסית, התבססה בקרב משקיעים רבים התפיסה כי ניתן לבצע "סיבוב" מהיר על נכס, למכור ברווח משמעותי תוך זמן קצר ולהמשיך לעסקה הבאה. רייניץ, המלווה רוכשים ומשקיעים מזה 16 שנה, מזהיר כי המציאות הכלכלית הנוכחית הפכה את המודל הזה למסוכן במיוחד. "כל מי שנפל בעסקאות, ונפלו לא מעט, זה היה מהחלום הזה לעשות כסף מהיר", הוא קובע. לדבריו, הלחץ של הציבור החרדי לדאוג לעתיד הילדים דוחף רבים להיכנס לעסקאות פזיזות, המבוססות על חלום ולא על ניתוח כלכלי קר.

"העלויות מגיעות ל-20% מהשווי, וזה מספר שאף אחד לא מדבר עליו"

אחת הנקודות המרכזיות שעליהן עמד רייניץ בשיחה עם שולם היא העלויות הנסתרות של עסקת נדל"ן. לדבריו, משקיע הרוכש דירה שנייה ומעלה צריך לקחת בחשבון עלויות המגיעות לכ-20% משווי הנכס. סכום זה מורכב ממס רכישה בשיעור 8%, עלויות מימון וריבית על דחיית תשלום המס, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ולעיתים גם עלויות כבדות של חילוץ הון עצמי מהבנק. "כשמבינים שהוצאת 600 אלף שקל על דירה של 3 מיליון שקל עוד לפני שהרווחת שקל, הפרספקטיבה משתנה", מסביר רייניץ.

"אם מתכוונים למכור לפני 10 או 12 שנה – אל תיכנסו לעסקה"

לאור העלויות הגבוהות, רייניץ מציג כלל אצבע חד וברור: "אם אתה מתכוון למכור את הדירה לפני 10 או 12 שנה, אל תיכנס לעסקה הזו כמשקיע". הוא מסביר כי רק טווח זמן ארוך מאפשר לעליית הערך הטבעית של השוק "לספוג" את העלויות הראשוניות ואת מס השבח העתידי (25% על הרווח הריאלי). מומחיותו של איתמר שולם, כמי שעומד בראש משרד ליווי משקיעים ויזמות נדל"ן, חידדה את הנקודה: תכנון ארוך טווח הוא הכרחי כדי להפוך השקעה בנדל"ן למנוע צמיחה כלכלי ולא לבור פיננסי.

לחשוב כמו יזם, לפעול כמו משפחה

לסיכום, המסר המרכזי שעולה מהפודקאסט "חרדים לנדל"ן" הוא הצורך לחזור ליסודות: בדיקה מעמיקה, הבנת המספרים המלאים והתאמת העסקה ליכולת הכלכלית האמיתית. "לפני שקונים דירה במיליון שקל, תעשו את אותן בדיקות שאתם עושים לפני קניית עגלת תינוק", ממליץ רייניץ. הוא מדגיש כי בעולם הנדל"ן, סבלנות ותכנון נכון הם המפתח להצלחה, בעוד שפזיזות, המונעת מרצון להתעשרות מהירה, היא מתכון כמעט בטוח להפסדים כואבים.